Caminando entre bancos vacíos y vidrieras, el reverendo Victor Cyrus-Franklin, pastor de la Primera Iglesia Metodista Unida de Inglewood, en Inglewood, California, habló sobre cómo los precios de la vivienda estaban amenazando a su rebaño.
Los feligreses estaban siendo excluidos del vecindario por el precio, dijo. Muchos de los que se quedaron estaban demasiado agobiados por el alquiler como para donarlo a la iglesia.
Mientras Cyrus-Franklin hablaba, un hombre de 78 años llamado Bill Dorsey estaba a unos metros de distancia en un pasillo exterior que conducía a la capilla, entre lonas y montones de ropa. La residencia improvisada del Sr. Dorsey, que la iglesia tolera, es uno de varios campamentos para personas sin hogar que se encuentran dentro y alrededor de la propiedad de Inglewood First, que se encuentra en un vecindario de casas modestas y pequeños edificios de apartamentos cerca del Aeropuerto Internacional de Los Ángeles.
“Conocemos sus historias y sabemos lo difícil que es encontrar vivienda”, dijo Cyrus-Franklin.
Por eso la iglesia está tratando de ayudar, construyendo viviendas.
A principios del próximo año, Inglewood First United Methodist tiene previsto comenzar la construcción de 60 apartamentos tipo estudio que reemplazarán tres edificios vacíos detrás de su capilla que, hasta hace unos años, estaban ocupados por una escuela.
La mitad de las unidades estarán reservadas para adultos mayores. Todos ellos tendrán alquileres por debajo del precio del mercado.
Inglewood First United Methodist es una de un número creciente de iglesias, mezquitas y sinagogas que han comenzado a desarrollar viviendas de bajo costo en sus propiedades. En entrevistas, los líderes religiosos dijeron que esperaban ayudar con los crecientes problemas de vivienda y personas sin hogar que eran más agudos en California pero que se habían extendido por todo el país. Prácticamente todas las tradiciones religiosas importantes enseñan la importancia de ayudar a los necesitados: la idea se ajusta a la misión.
Pero también puede resultar lucrativo. En Los Ángeles y en todo el país, las organizaciones religiosas a menudo se encuentran en terrenos urbanos privilegiados que se encuentran justo en medio de vecindarios residenciales o a lo largo de corredores importantes.
Hoy en día, cuando los estadounidenses de todas las tendencias adoran menos, estas propiedades con frecuencia están envejecidas y subutilizadas, plagadas de estacionamientos vacíos y salas de reuniones donde nadie se reúne. Al remodelar su propiedad para convertirla en viviendas asequibles, las congregaciones esperan crear un flujo de ingresos por alquiler que pueda reemplazar la disminución de los ingresos y el menor número de miembros.
Estas iniciativas también están ayudando a llevar viviendas de bajo costo a vecindarios donde son casi inexistentes. Tomemos, por ejemplo, IKAR, una congregación judía en Los Ángeles cuya política progresista y sentimiento bohemio (piense en los servicios con tambores rítmicos) le han dado un perfil nacional y una membresía en expansión. A finales de este año, la congregación planea comenzar la construcción de una nueva sinagoga que incluirá un espacio de adoración, un preescolar y 60 unidades de viviendas asequibles en el vecindario Mid-City, donde una casa típica está valorada en $1,8 millones.
Tener viviendas asequibles en el lugar “nos da la oportunidad de practicar lo que predicamos”, dijo Brooke Wirtschafter, directora de organización comunitaria de IKAR.
Para fomentar estos proyectos, los legisladores de California aprobaron la SB 4 el año pasado. La ley permite a las universidades sin fines de lucro y a las instituciones religiosas construir hasta 30 unidades por acre en las principales ciudades y suburbios urbanos independientemente de las reglas de zonificación locales, y también acelera su aprobación, siempre que el 100 por ciento de las unidades sean viviendas asequibles con alquileres por debajo del precio del mercado.
En efecto, el proyecto de ley rezonificó una gran franja del paisaje bajo del estado al obligar a las ciudades a permitir el desarrollo de apartamentos cerca de viviendas unifamiliares. Hacer eso, un paquete a la vez, tomaría “infinito”, dijo el senador estatal Scott Wiener, demócrata de San Francisco y autor de la SB 4.
“Las ciudades dirían: ‘No, no los vamos a rezonificar’”, dijo Wiener. “En gran parte de este terreno habría sido imposible construir algo, y mucho menos viviendas para la clase trabajadora”.
Los proyectos de ley que cambian las leyes de zonificación son notoriamente divisivos, enfrentando a los vecindarios y a los grupos ambientalistas con los desarrolladores inmobiliarios. Pero la SB 4 eludió muchas de las batallas habituales al unir a grupos religiosos con desarrolladores de viviendas asequibles (que en California suelen ser organizaciones sin fines de lucro), lo que formó una coalición inusualmente poderosa.
California tiene un total de 120 legisladores en su Senado y Asamblea. Solo tres de ellos votaron en contra de la SB 4. Cuando la ley fue aprobada y firmada por el gobernador Gavin Newsom, los principales opositores eran los gobiernos municipales que argumentaban que eliminaba su capacidad de controlar la zonificación de las parcelas de las iglesias, un pequeño paso que temían. sería un precursor de una mayor pérdida de control local sobre el uso de la tierra.
“Nuestra preocupación es: ¿qué sigue?” dijo Brian Saeki, administrador municipal de Whittier, California, en una entrevista.
La ciudad del Sr. Saeki es un ejemplo del poder del SB 4. Whittier es el hogar de la Iglesia Metodista Unida East Whittier, que ocupa cuatro acres en un vecindario de viviendas unifamiliares cuya zonificación prohíbe las viviendas multifamiliares. Durante años, la iglesia había estado planeando hacer un proyecto de vivienda y, debido a las reglas de zonificación locales, había propuesto 31 unidades individuales que se distribuirían en sus terrenos.
Después de que se aprobó el proyecto de ley estatal, la congregación dijo que planeaba proponer algo más grande: un proyecto de apartamentos de 98 unidades.
“La ciudad ya no tiene control sobre el proyecto”, dijo Paul Gardiner, quien lidera el esfuerzo de vivienda para la iglesia.
Liderados por California, las ciudades y los estados están recurriendo cada vez más a los llamados proyectos de ley YIGBY (abreviatura de “Sí en el patio trasero de Dios”) para ampliar su oferta de viviendas asequibles. En los últimos años, los gobiernos locales de Atlanta, San Antonio y el condado de Montgomery, Maryland, junto con la Legislatura estatal de Nueva York, han aprobado o considerado nuevas políticas o leyes para facilitar que los grupos religiosos desarrollen sus tierras para convertirlas en alojamiento.
En marzo, el senador Sherrod Brown, demócrata de Ohio, presentó un proyecto de ley nacional para fomentar viviendas más asequibles denominada Ley YIGBY. Entre otras cosas, el proyecto de ley utilizaría subvenciones para alentar a las localidades a promulgar políticas que faciliten la construcción de viviendas en terrenos religiosos.
Gracias a los cambios de zonificación en California, alrededor de 80 congregaciones cristianas, judías y musulmanas ya han comenzado a considerar el desarrollo de viviendas, dijo John Oh, quien dirige los esfuerzos de vivienda para LA Voice, un grupo organizador comunitario interreligioso que se ha convertido en un centro de intercambio de información central. para proyectos de vivienda asequible.
Multiplique esa historia en un estado de 40 millones de habitantes y el impacto potencial es enorme. Según un análisis del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley, las universidades sin fines de lucro y las instituciones religiosas de California poseen alrededor de 171,000 acres de tierra potencialmente urbanizable. (Eso es aproximadamente la mitad del tamaño de la ciudad de Los Ángeles).
La Primera Iglesia Metodista Unida de Inglewood fue fundada en 1905, cuando Inglewood era mayoritariamente blanca. A medida que la ciudad se eliminó la segregación en las décadas de 1960 y 1970, la congregación se volvió más diversa, con muchos fieles negros, latinos e isleños del Pacífico.
La congregación también ha pasado gran parte de su vida reciente reduciéndose. En su apogeo, la iglesia tenía más de 3.000 miembros. Hoy tiene menos de 100, dijo Cyrus-Franklin.
Para mantenerse a sí misma, la iglesia se ha convertido en lo que equivale a un negocio de arrendamiento con un ministerio adjunto. La mayor parte de estos ingresos provino de una escuela autónoma que operaba en un bloque de aulas adyacentes al santuario de la iglesia y pagaba alrededor de 20.000 dólares al mes en alquiler. Ese dinero representaba alrededor de las tres cuartas partes del presupuesto de la iglesia, por lo que cuando la escuela abandonó en 2019, Cyrus-Franklin dijo que había un temor muy real de que pudiera ser fatal.
El plan de rescate fue habitacional. Después de que la escuela se fue, la iglesia llegó a un acuerdo que permitiría a un desarrollador llamado BMB Company construir y operar los 60 apartamentos tipo estudio. En lugar de vender el terreno, la iglesia creó una estructura de arrendamiento del terreno en la que el desarrollador podría operar la vivienda durante 65 años a cambio de una suma global que Cyrus-Franklin se negó a revelar más allá de decir que eran varios millones de dólares.
De repente, una iglesia que ha pasado gran parte de las últimas dos décadas preocupándose por el dinero ahora está consumida por cómo invertir su repentina fortuna. Su primer gran paso es un nuevo centro comunitario, que se construirá junto con los apartamentos, que según Cyrus-Franklin ofrecería servicios de salud mental, clases de música y yoga gratuitos.
“Érase una vez, los miembros de la congregación, eran los banqueros, dirigían las clínicas locales, eran los gerentes de la tienda de comestibles; las asociaciones comunitarias eran inherentes porque los líderes de esas instituciones también eran miembros de la iglesia. ”, dijo el Sr. Cyrus-Franklin. “Volver a ser uno de los centros de la vida comunitaria, pero de una manera nueva: para eso nos estamos preparando y creando”.
