Los propietarios de centros comerciales se han encontrado en una situación totalmente desconocida: por primera vez en 20 años, la demanda de espacio comercial supera la oferta.
Esa demanda se ha disparado recientemente y, después de años de construcción silenciosa y una purga de propiedades de bajo rendimiento, se encontró con un mercado minorista con menos espacio disponible. Las propiedades que sobrevivieron a la purga contrataron inquilinos que atraerían a más compradores y les darían más motivos para quedarse. Eso significó más restaurantes y lugares que promuevan experiencias recreativas, como el lanzamiento de hachas y, más recientemente, el pickleball. También significó menos espacio para los minoristas tradicionales que no estaban obteniendo tan buenos resultados, como las librerías y las marcas de ropa.
Debido a esas medidas, “no hay tantos despidos de inquilinos, y los propietarios están creando combinaciones de inquilinos mucho más sólidas”, dijo Barrie Scardina, presidente de servicios minoristas, arrendamiento de agencias y alianzas para América de Cushman & Wakefield, una firma de bienes raíces. “Estamos viendo una de las ocupaciones más productivas registradas en los últimos 10 años”.
La desocupación de los centros comerciales es la más baja en dos décadas, con un 5,4 por ciento, dijo Cushman & Wakefield en un informe reciente, y la ventaja en las negociaciones de arrendamiento ha pasado de los inquilinos a los propietarios.
Para satisfacer la demanda, los desarrolladores están buscando propiedades en dificultades y fallidas, o incluso ubicaciones donde el comercio minorista sería más adecuado que el uso actual. Partners Capital está convirtiendo un complejo de oficinas de 100.000 pies cuadrados cerca de Las Vegas en un proyecto de 30 millones de dólares, llamado Cliff, que incluirá restaurantes, boutiques, operadores de salud y bienestar, espacio de entretenimiento y un bar central. Este es un cambio con respecto a lo que el desarrollador estaba haciendo hace apenas unos años, cuando vendía gran parte de su cartera de centros comerciales y giraba hacia edificios industriales que albergaban inquilinos como proveedores de logística, dijo Bobby Khorshidi, presidente de la firma.
La medida de Partners Capital es una representación adecuada de cómo los destinos de las propiedades de oficinas y los centros comerciales han cambiado de lugar.
David Larcher, director ejecutivo de Vestar, un desarrollador en Phoenix que está planeando varios proyectos, incluida la segunda fase de Vineyard Towne Center, un centro comercial de 260,000 pies cuadrados en Queen Creek, Arizona, dijo que la pandemia había sido “buena para minorista.”
“Había una gran cantidad de espacio abandonado convertido a otros usos, y los minoristas con demasiadas deudas que habían estado aferrados a sus manos fueron eliminados”, dijo.
Si bien la pandemia puede haber acelerado el repunte, está respaldado por un cambio que comenzó hace más de una década. Después de la crisis financiera y la recesión de 2009, y en medio del crecimiento del comercio electrónico, las quiebras de los minoristas provocaron un exceso de espacio que llevó a muchos inversores a vender o convertir centros comerciales y adoptar oficinas, apartamentos y almacenes. El espacio de los centros comerciales, que había aumentado entre 2006 y 2009, comenzó a reducirse, principalmente en dos oleadas, primero de 2009 a 2016 y luego nuevamente durante la pandemia.
Los centros comerciales que todavía existían cambiaron de estrategia para satisfacer los cambiantes gustos de los consumidores, y los propietarios trajeron inquilinos con mucho tráfico, incluidos restaurantes y centros de entretenimiento, operadores de gimnasios, servicios de boutiques, áreas de reunión pública e instalaciones médicas.
En algunos casos, los desarrolladores están agregando apartamentos, tiendas de comestibles, hoteles y oficinas, al tiempo que reducen el exceso de espacio para tiendas.
Trademark Property planea remodelar un centro de 470,000 pies cuadrados en Arlington, Texas, reduciendo el espacio comercial a aproximadamente la mitad y agregando usos de oficina, residencial, hotelero y de entretenimiento.
De manera similar, Shopoff Realty Investments planea convertir un Macy’s y un Sears vacío que remata el Westminster Mall, al sur de Los Ángeles, en viviendas y alrededor de 25,000 pies cuadrados de espacio para venta minorista de alimentos, como restaurantes. El proyecto es parte de la estrategia de la empresa para comprar y convertir propiedades comerciales en dificultades. Por lo general, reduce el espacio comercial entre un 60 y un 90 por ciento, dijo Bill Shopoff, fundador de la empresa, con sede en Irvine, California.
“Existe un número suficiente de estas oportunidades para mantener nuestro oleoducto bien abastecido durante varios años”, afirmó.
Los centros al aire libre en mercados de alto crecimiento como Phoenix, Nashville y Austin, Texas, están liderando el resurgimiento, dijo Scardina de Cushman y otros expertos de la industria. Los centros comerciales de lujo también tienen escasez de vacantes, añadió.
La industria también experimentó un repunte en la demanda en los últimos años a medida que las compras en persona disfrutaron de un leve resurgimiento y más minoristas comenzaron a utilizar las tiendas como puntos de distribución. A nivel nacional, la tasa de alquiler promedio de casi $24 por pie cuadrado en el primer trimestre de este año fue casi un 4 por ciento más alta que el año anterior. En algunos casos, los propietarios pueden aumentar las tarifas de los nuevos arrendamientos en más de un 30 por ciento con respecto al contrato anterior, dijo Terry Montesi, fundador de Trademark Property, un desarrollador de propiedades minoristas y de uso mixto en Fort Worth.
El entorno actual está reavivando el interés de los inversores. Debido a que las propiedades comerciales cayeron en desgracia, sus valores en general no aumentaron tanto como los de los apartamentos y almacenes en los últimos años. Como resultado, los centros comerciales pueden generar un rendimiento atractivo en comparación con esos activos más caros en una época de tasas de interés persistentemente altas.
“Los fundamentos del sector inmobiliario minorista son los más sólidos que he tenido en mi carrera”, dijo Montesi, quien fundó Trademark en 1992. “Los mercados de capitales no se han adaptado completamente al comercio minorista, pero se están calentando”.
Pero un puñado de amenazas podrían descarrilar los buenos tiempos. Lo más notable, dicen los expertos de la industria, es que los consumidores se sienten presionados por la inflación y han reducido el gasto discrecional, como se informó recientemente en las ganancias trimestrales de Walmart y Target. Tanto los propietarios de centros comerciales como los minoristas se ven presionados por tasas de interés más altas, así como por el costo cada vez mayor de la construcción y los seguros, todo lo cual está elevando los gastos de ocupación.
Los inversores también están atentos a los minoristas en problemas, a medida que más tiendas de ropa como Express y Rue21 se declaran en quiebra y los principales minoristas como Macy’s y Walmart cierran ubicaciones de bajo rendimiento.
Mientras tanto, los centros comerciales lucen mejor que en mucho tiempo y los espacios que quedan vacíos a menudo son ocupados rápidamente por otros inquilinos.
Durante la pandemia, el desarrollador NewMark Merrill obtuvo compromisos de prearrendamiento para el 100 por ciento de su proyecto Rialto Village, un centro de 96,000 pies cuadrados que abrió el año pasado en la región Inland Empire de California, dijo Sanford Sigal, director ejecutivo del grupo. Hace una década, los compromisos previos al arrendamiento generalmente ocupaban entre el 65 y el 70 por ciento de un centro, dijo.
“Cada vez que iba a una fiesta de cualquier tipo y le decía a alguien que estaba en el negocio de los centros comerciales, la gente decía: ‘¡Oh, pobrecito!’”, dijo Sigal, quien compró cuatro centros comerciales en Chicago por aproximadamente 100 millones de dólares este año. “Por eso, la idea de recibir llamadas de los corredores el día después de que una tienda anuncia el cierre es muy inusual. Quizás seamos las cucarachas del evento de extinción de la Tierra”.