Desde los primeros días de la pandemia, los propietarios de grandes edificios en Nueva York y otras grandes ciudades han estado esperando desesperadamente que el negocio de bienes raíces comerciales se recuperara a medida que los trabajadores regresaran a las oficinas.
Cuatro años después, el trabajo híbrido se ha vuelto común y la presión sobre los propietarios se está intensificando. Algunas propiedades están siendo embargadas y vendidas a precios mucho más bajos en comparación con las valoraciones de menos de una década antes, lo que deja a los inversores con grandes pérdidas.
Si bien el número de edificios de oficinas que alcanzan estados críticos de deterioro sigue siendo pequeño, la cifra ha aumentado considerablemente este año. Y los inversores, abogados y banqueros esperan que el dolor aumente en los próximos meses porque la demanda de espacio para oficinas sigue siendo débil y las tasas de interés y otros costos son más altos que en muchos años. Los problemas podrían ser especialmente graves en los edificios más antiguos, con mucho espacio vacante y grandes pagos de préstamos por delante.
Las repercusiones podrían extenderse mucho más allá de los propietarios de estos edificios y sus prestamistas. Una caída sostenida en el valor de los bienes raíces comerciales podría minar los ingresos por impuestos a la propiedad de los que dependen ciudades como Nueva York y San Francisco para pagar salarios y brindar servicios públicos. Los edificios de oficinas vacíos y casi vacíos también perjudicaron a los restaurantes y otros negocios que atendían a las empresas y trabajadores que ocupaban esos espacios.
“Se avecinan muchos más problemas”, dijo Mark Silverman, socio y líder del grupo CMBS Special Servicer del bufete de abogados Locke Lord, que representa a los prestamistas en disputas con prestatarios de hipotecas comerciales. “Si pensamos que la situación es mala ahora, va a empeorar mucho”.
Evaluar la magnitud del problema ha sido un desafío incluso para los profesionales de bienes raíces debido a las diferentes formas en que se financian los edificios comerciales y las diferentes reglas sobre lo que se debe revelar públicamente.
Aproximadamente 737 mil millones de dólares en préstamos para oficinas se reparten entre bancos grandes y regionales, compañías de seguros y otros prestamistas, según CoStar, una firma de investigación de bienes raíces, y la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
La tasa de morosidad de los préstamos para edificios de oficinas que forman parte de valores respaldados por hipotecas comerciales fue de casi el 7 por ciento en mayo, frente al 4 por ciento del año anterior, según Trepp, una firma de datos e investigación. Pero sólo una pequeña proporción de los préstamos para oficinas, alrededor de 165.000 millones de dólares, están empaquetados en dichos valores.
También están aumentando las ejecuciones hipotecarias, que pueden tener lugar meses o más de un año después de que el propietario se atrasa en los pagos. Casi 30 edificios en Dallas, Nueva York, San Francisco y Washington cuyos préstamos forman parte de valores respaldados por hipotecas comerciales estaban en ejecución hipotecaria en abril, frente a una docena a principios de 2023, según Trepp.
Algunos edificios en todo el país se han vendido recientemente por una fracción de sus precios prepandémicos.
En mayo, los inversores como las compañías de seguros y los bancos en el bono triple A de mayor calificación de un acuerdo comercial respaldado por hipotecas (generalmente considerado casi tan seguro como un bono del gobierno) perdieron 40 millones de dólares, o alrededor del 25 por ciento de su inversión. . Los tenedores de bonos de menor calificación procedentes del mismo acuerdo hipotecario comercial perdieron todos los 150 millones de dólares que habían invertido.
El edificio que sirvió de garantía para esos bonos, 1740 Broadway, fue comprado por Blackstone en 2014 por 605 millones de dólares. Blackstone había pedido prestado 300 millones de dólares para el edificio de 26 pisos cerca de Columbus Circle. Esta primavera, el edificio fue adquirido por menos de 200 millones de dólares.
“Cuando vemos que aumentan la morosidad y las ejecuciones hipotecarias, eso significa que nos estamos acercando a la etapa de aceptación del proceso de duelo para las propiedades de oficinas, y eso es saludable”, dijo Rich Hill, jefe de estrategia e investigación de bienes raíces de Cohen & Steers, una firma de inversiones. firme. “Pero todavía no hemos llegado al final”.
Hill dijo que podría pasar hasta finales de este año o en algún momento de 2025 antes de que se aclarara la magnitud de los problemas en el mercado de oficinas.
Los arrendamientos de oficinas tienden a durar hasta 10 años para que los propietarios tengan tiempo de recuperar su inversión y los honorarios de los intermediarios. Los arrendamientos a largo plazo también garantizan a los inversores que se les pagarán intereses sobre los cientos de millones de dólares (a veces incluso mil millones de dólares) que han prestado a los promotores inmobiliarios.
Como resultado, puede pasar mucho tiempo antes de que las decisiones de los inquilinos de reducir su tamaño afecten al mercado. Además, algunas hipotecas otorgadas a bajas tasas de interés aún no han tenido que ser refinanciadas. Pero cuanto más tiempo permanezcan elevadas las tasas de interés, más problemas tendrán los edificios que eran rentables cuando las tasas de interés eran cercanas a cero.
Luego está el lento proceso de negociación entre prestatarios y prestamistas mientras buscan formas de reducir pérdidas potenciales mediante la renegociación o la concesión de préstamos.
“Aunque ha habido mucha anticipación, lleva un tiempo concretarse”, dijo Anthony Paolone, codirector de investigación de acciones inmobiliarias estadounidenses de JP Morgan.
Parte del retraso también se debe a la dificultad de valorar los edificios tras la pandemia. Hasta que se vendan suficientes propiedades, ha sido difícil saber el verdadero valor de mercado de los edificios.
“Muchas de esas cosas en este momento son sólo matemáticas de hojas de cálculo porque no hay actividad de transacciones para demostrarlo”, dijo Paolone.
Las ventas que han tenido lugar sugieren una grave caída en el valor de las propiedades comerciales.
Esta primavera, un edificio de oficinas de la década de 1980 en 1101 Vermont Avenue en Washington se vendió por $16 millones, una fuerte caída con respecto a su valoración de $72 millones en 2018. Y cerca de la Torre Willis en Chicago, un inversionista se hizo con un edificio emblemático a fines del año pasado en 300 West Adams Street por $4 millones que se vendió por $51 millones en 2012.
“Pasamos tanto tiempo sin transacciones que se creó una pausa”, dijo Alex Killick, director gerente de CW Capital Asset Management, un administrador especial que trabaja con prestatarios morosos para recuperar dinero para los tenedores de títulos hipotecarios comerciales. “Ahora estamos viendo algunos. Finalmente hay algunos datos con los que trabajar”.
Algunos datos sugieren que el problema se concentra en una pequeña proporción de edificios. Si bien las tasas de desocupación en los edificios de oficinas de Estados Unidos rondan el 22 por ciento, aproximadamente el 60 por ciento de ese espacio desocupado se encontraba en el 10 por ciento de todos los edificios de oficinas en todo el país, según Jones Lang LaSalle, una firma de servicios inmobiliarios comerciales, lo que sugiere que los problemas están concentrados en lugar de generalizado.
Otra señal esperanzadora, dijeron los analistas, fue que los problemas de los edificios de oficinas no parecían poner en peligro a los bancos. Después de las quiebras del Silicon Valley Bank y del First Republic Bank el año pasado, algunos inversores temían por la salud de otros bancos regionales, que son grandes prestamistas de la industria de bienes raíces comerciales. Pero pocas de las hipotecas comerciales en poder de los bancos se han vuelto morosas, según el Consejo de Financiamiento de Bienes Raíces Comerciales.
Tampoco se ven afectados en gran medida por la situación los nuevos edificios trofeo en Nueva York que pueden cobrar alquileres de hasta 100 dólares por pie cuadrado, el doble de lo que pueden cobrar los edificios más antiguos, según la oficina del contralor de la ciudad de Nueva York.
El problema es más grave para los propietarios de edificios cuyas hipotecas están venciendo y que están perdiendo muchos inquilinos. Aproximadamente una cuarta parte de las hipotecas existentes sobre propiedades de oficinas en poder de todos los prestamistas e inversores, o más de 200.000 millones de dólares, vencerán este año, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios y CoStar.
Y si bien los inversores han estado dispuestos a prestar dinero nuevo a propietarios de almacenes u hoteles, pocos quieren refinanciar préstamos para oficinas.
Esto podría significar el fin de una táctica a la que a menudo se hace referencia como “extender y fingir”, que se hizo popular en los últimos años. Se llama así porque los prestamistas acuerdan extender las hipotecas con la esperanza de que, con más tiempo, los propietarios de los edificios puedan atraer a más inquilinos.
Ese enfoque surgió en parte de la esperanza entre los propietarios y prestamistas de que la Reserva Federal, después de aumentar las tasas de interés en los últimos dos años, las aliviaría o recortaría con relativa rapidez. En los últimos meses, la mayoría de los economistas y operadores de Wall Street han llegado a la conclusión de que la Reserva Federal no reducirá rápidamente su tasa de referencia ni la devolverá a los niveles extremadamente bajos que existían antes de la pandemia.
“Ha habido una contención sistemática de la respiración, y todo el mundo esperaba que el rápido aumento de las tasas por parte de la Reserva Federal se redujera con la misma rapidez, permitiendo a la gente respirar mejor y las tasas se restablecerían a niveles más bajos”, dijo Ethan Penner, el director ejecutivo de Mosaic Real Estate Investors, una firma en Los Ángeles. “Pero eso no ha sucedido, y hay un límite de tiempo para que un prestamista pueda brindarle al prestatario paciencia y mirar hacia otro lado, especialmente una vez que los ingresos por arrendamiento comienzan a reducirse”.
Otra esperanza ampliamente extendida en la industria inmobiliaria era que más empresas exigieran que sus empleados regresaran a la oficina con más frecuencia, pero eso tampoco se ha materializado.
Los bufetes de abogados y la industria financiera han aumentado ligeramente el espacio de oficinas que han alquilado con respecto a los niveles prepandémicos, pero muchas otras industrias han reducido su tamaño. Como resultado, los nuevos contratos de arrendamiento firmados han disminuido aproximadamente un 25 por ciento con respecto a 2019, medidos en pies cuadrados, según Jones Lang LaSalle.
En el transcurso de una semana completa, aproximadamente la mitad de los trabajadores de oficina de Nueva York en promedio van a las oficinas, según Kastle Systems, que rastrea cuántos empleados pasan sus tarjetas de identificación en edificios comerciales. Esto está más o menos en línea con el promedio nacional.
Las cifras ejemplifican el papel más pequeño que desempeñan ahora las oficinas en la vida de muchos trabajadores administrativos estadounidenses. Ese cambio se produce en un momento en que la economía estadounidense goza de buena salud, lo que sugiere que los problemas en el mercado de oficinas tal vez no representen un riesgo sistémico para el sistema financiero.
Pero los propietarios, sus prestamistas y otras personas relacionadas con el sector inmobiliario comercial siguen bajo presión.
“Creo que vamos a vivir con una serie de titulares difíciles durante un tiempo más”, dijo Paolone de JP Morgan. “Estas cosas simplemente tardan mucho en desarrollarse”.