El aumento de las primas de seguros de vivienda está afectando el valor de las viviendas en zonas propensas a desastres

Incluso después de escapar de las crecientes inundaciones al alejarse de su casa con el agua hasta el pecho durante el huracán Rita en 2005, Sandra Rojas, ahora de 69 años, se quedó donde estaba. Residente de quinta generación de Lafitte, Luisiana, una pequeña comunidad costera, levantó su casa con pilotes.

Pero este año, su prima anual de seguro de hogar aumentó a $8,312, más del doble que en los últimos cuatro años.

Consideró vender, pero se encontró en un dilema. A medida que los costos de los seguros aumentaron, el valor de las viviendas en el área cayó, cayendo un 38 por ciento desde 2020. Los bordes de las carreteras alrededor de su casa están llenos de carteles de venta.

“No te aseguran”, dijo Rojas. “Nadie te comprará. Estás como estancado donde estás”.

Una nueva investigación compartida con The New York Times estima hasta qué punto el aumento de las primas de seguros del hogar, impulsado por el cambio climático, está afectando en cascada al mercado inmobiliario en general y mermando el valor de las viviendas en las zonas más propensas a desastres.

El estudio, que analizó decenas de millones de pagos de vivienda hasta 2024 para comprender dónde han aumentado más los costos de los seguros, ofrece una visión única de su tipo sobre la forma en que el aumento de las tasas de seguros está afectando el valor de las viviendas.

Desde 2018, una crisis financiera en el mercado de seguros para el hogar ha significado que las casas en los códigos postales más expuestos a huracanes e incendios forestales se venderían por un promedio de $43,900 menos de lo que se venderían de otra manera, encontró la investigación. Incluyen ciudades costeras de Luisiana y zonas bajas de Florida.

Los cambios en una parte del mercado de seguros que pasa desapercibida, conocida como reaseguro, han ayudado a impulsar esta tendencia. Las compañías de seguros compran reaseguros para ayudar a limitar su exposición cuando ocurre una catástrofe. En los últimos años, las compañías de reaseguros globales han tenido lo que los investigadores llaman una “epifanía climática” y aproximadamente han duplicado las tarifas que cobran a los proveedores de seguros del hogar.

Benjamin Keys de la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania y Philip Mulder de la Universidad de Wisconsin-Madison, los autores del estudio, que se publicó esta semana, han calificado estos rápidos cambios como “un shock de reaseguro”. Para algunos estadounidenses, estos cambios han hecho que sea inasequible permanecer en los hogares en los que han vivido durante décadas.

“Los propietarios de viviendas no aprecian o no comprenden que vivimos en un mundo mucho más riesgoso que hace 25 años”, dijo el Dr. Keys. “¿Y ese riesgo? Tienen que pagar por ello”.

Después de analizar 74 millones de pagos de viviendas (que incluían hipotecas, impuestos y seguros y se realizaron entre 2014 y 2024), los investigadores descubrieron que una rápida revaloración del riesgo de desastres había sido responsable de aproximadamente una quinta parte de los aumentos generales de los seguros de viviendas desde 2017. Otro tercio podría explicarse por el aumento de los costos de construcción.

Los investigadores estimaron los efectos del shock de reaseguro en los precios de las viviendas en los códigos postales más vulnerables a las catástrofes. Descubrieron que el aumento de las primas de seguro afectaba el valor de las viviendas en aproximadamente $20,500 en el 25 por ciento superior de las casas más expuestas a huracanes catastróficos e incendios forestales, y en $43,900 en el 10 por ciento superior.

Comprar una casa se ha considerado durante mucho tiempo como una forma de asegurar costos de vivienda predecibles. Pero el rápido aumento de la carga de los seguros está tomando por sorpresa a algunos propietarios.

El año pasado, el cuñado de la Sra. Rojas, que vivía en Lafitte, decidió vender su casa para escapar de las crecientes primas de la zona. Se vendió por 150.000 dólares, que es lo que le costó construirlo en 1984. Estimó que perdió unos 75.000 dólares en la venta, después de contabilizar el costo de las renovaciones.

En partes de los estados del Medio Oeste propensos al granizo, los seguros ahora consumen más de una quinta parte de los pagos totales de vivienda del propietario promedio, que incluyen costos hipotecarios e impuestos a la propiedad. En Orleans Parish, Luisiana, esa cifra es casi el 30 por ciento.

A cien millas al norte de Lafitte, la pequeña ciudad de Bogalusa, Luisiana, se encuentra más hacia el interior. Sin embargo, Cristal Holmes vio cómo su prima de seguro se cuadruplicó en 2022, a 500 dólares al mes, además de su hipoteca mensual de 700 dólares.

La Sra. Holmes, una madre soltera que trabajaba 56 horas a la semana en un almacén, luchaba por mantenerse al día con las facturas más altas. Se atrasó en los pagos de la hipoteca después de que su jornada laboral se redujera a 35 horas semanales. Le preocupaba no poder quedarse en su casa.

Historias similares se repiten por toda la ciudad. La agente de bienes raíces de la Sra. Holmes, Charlotte Johnson, dijo que su oficina recibía llamadas telefónicas todos los días de personas que decían que ya no podían pagar las crecientes primas de seguro. Para muchos, abandonar el seguro no es una opción, porque los bancos se niegan a ofrecer o mantener hipotecas para personas sin cobertura.

Eso significa que los propietarios se ven obligados a elegir entre aceptar pólizas de seguro de hogar que no pueden pagar o arriesgarse a una ejecución hipotecaria.

Los compradores enfrentan sus propios obstáculos. Los altos precios de los seguros y las tasas de interés están haciendo que sea más difícil que nunca para los compradores primerizos adquirir viviendas, dijo Nancy Galofaro-Cruse, oficial de préstamos senior de CMG Home Loans que trabaja con muchos de los clientes de Johnson. Ella estimó que más de un tercio de los posibles compradores en el área se retiraron del mercado este año después de que los seguros y las tasas de interés hicieron que sus costos mensuales totales de vivienda quedaran fuera de su alcance.

No son sólo las costas propensas a los huracanes las que se han visto afectadas por el shock del reaseguro. En Colorado, donde los incendios forestales y el granizo representan las mayores amenazas para los hogares, la prima promedio de los propietarios se ha más que duplicado en la última década y las primas medianas han aumentado un 74 por ciento desde 2020.

Steve Hakes, un corredor de seguros del Rocky Mountain Insurance Center en Lafayette, Colorado, ha visto a clientes considerar casas en áreas propensas a incendios forestales, sólo para echarse atrás cuando no pueden encontrar un seguro asequible. Los altos precios y la disponibilidad limitada lo han llevado a aconsejar a los compradores que busquen un seguro en las primeras etapas del proceso de compra de una vivienda.

Y en California, el 13 por ciento de los agentes inmobiliarios encuestados por una asociación comercial de la industria dijeron que sus acuerdos fracasaron en 2024 después de que los compradores no pudieron encontrar una cobertura de seguro asequible.

Los reguladores de Colorado son conscientes de las amenazas que estas dinámicas representan para el mercado inmobiliario y están explorando una amplia gama de soluciones, dijo Michael Conway, comisionado de seguros de Colorado.

“No queremos una situación en la que el mercado de seguros esté diezmando de hecho el mercado inmobiliario”, afirmó.

A medida que los seguros se vuelven más caros, los valores de las viviendas deberán ajustarse para que los compradores potenciales puedan afrontar sus costos mensuales, dicen los analistas de la industria. Y si el valor de las viviendas cae, los menores ingresos por impuestos a la propiedad podrían significar menos dinero para que los gobiernos locales paguen por servicios esenciales o afectar la capacidad de esos gobiernos para pedir dinero prestado.

Clarence Guidry llegó a un punto de quiebre este año cuando recibió una cotización para asegurar su casa en Lafitte, Luisiana. Pagaría una prima anual de $20,000, pero si azotaba un huracán, tendría que pagar los primeros $50,000 en daños antes de que la compañía de seguros pagara.

Su prestamista no permitió que Guidry, conocido como Rosco, mantuviera su hipoteca sin un seguro de hogar. Pero mantener su casa asegurada contra los daños de los huracanes significaría soportar pagos mensuales que son al menos un 40 por ciento más altos que el resto de su hipoteca mensual y sus impuestos a la propiedad combinados.

Durante la última década, a medida que aumentó el número de incendios forestales y tormentas, las pérdidas han excedido los ingresos que las compañías de seguros reciben de las pólizas de seguro del hogar en todo Estados Unidos. En Luisiana, 12 empresas, incluida la aseguradora de Guidry, se declararon insolventes después de una ola de huracanes entre 2021 y 2023 (la mayoría de las aseguradoras privadas no cubren los daños por inundaciones, que se manejan por separado bajo un programa federal).

Los costos propios de las compañías de seguros han aumentado en los últimos años por diversas razones, incluidos los mayores costos de construcción, las tasas de interés más altas y las políticas arancelarias del presidente Trump.

Pero los cambios en el mercado de seguros han comenzado a poner un precio más alto al riesgo. Las reaseguradoras han estado impulsando estos efectos, afirmó el Dr. Mulder.

“Estas reaseguradoras están analizando muchos de los mismos datos que las aseguradoras, pero a una escala mucho mayor y con más sofisticación”, afirmó.

A los políticos, propietarios de viviendas, economistas, comisionados estatales de seguros y agentes inmobiliarios les preocupa desde hace tiempo que los costos de los seguros aumenten tanto que comiencen a hacer caer el valor de las viviendas.

Según el estudio de los doctores Keys y Mulder, publicado como documento de trabajo en la Oficina Nacional de Investigación Económica, esto ya está sucediendo en algunas áreas.

Jesse Keenan, profesor asociado de bienes raíces sostenibles y planificación urbana en la Universidad de Tulane, dijo que la evidencia directa de este fenómeno seguía siendo limitada y que había factores más allá de los seguros que afectaban los precios de las viviendas locales.

Pero hay señales cada vez más preocupantes en algunos mercados, afirmó.

“El mercado inmobiliario de Nueva Orleans está mostrando signos de fracaso que están imponiendo tensión al sistema financiero que lo rodea”, dijo.

En general, los precios de las viviendas en Estados Unidos han aumentado alrededor del 55 por ciento desde 2018, pero los precios de Nueva Orleans han aumentado solo un 14 por ciento, menos que la tasa de inflación durante el mismo período.

Incluso en los estados donde las estrictas regulaciones han mantenido los costos bajos, hay señales de que las aseguradoras de viviendas seguirán aumentando las primas para alinearse más estrechamente con el riesgo de desastres. Las nuevas reglas en California permiten a las compañías de seguros trasladar los crecientes costos de reaseguro a los consumidores. Un grupo de defensa del consumidor, citando los efectos de cambios similares en otros estados, ha estimado que esta disposición podría aumentar significativamente las primas netas para los propietarios de viviendas.

De vuelta en Lafitte, el Sr. Guidry estaba calculando los números de su propio presupuesto. En contra del consejo de su asesor financiero, sacó dinero de su cuenta de jubilación para liquidar el préstamo hipotecario. El plan ahora es autoasegurarse contra daños por viento y granizo. Eso significa que él y su esposa tendrán que pagar de su bolsillo para reparar su casa si azota otra tormenta severa.

Al renunciar a la cobertura, los Guidry se suman a alrededor del 13 por ciento de los propietarios de viviendas estadounidenses que no tienen seguro, según datos de la Oficina del Censo. Las aseguradoras siguen dando de baja a personas en muchas zonas.

“Ahora tenemos que arriesgarnos”, dijo Guidry.