Como propietario del minorista de café Higher Grounds Trading Company, Chris Treter tenía un problema: el negocio estaba en auge, pero sus nuevos empleados no podían encontrar lugares asequibles para vivir.
“Traverse City se está convirtiendo en una combinación entre Myrtle Beach y Hilton Head, un lugar que atiende a una población fuera de la región”, dijo Treter. “Nuestra fuerza laboral ya no puede vivir aquí”.
Treter y otros habitantes de esta pequeña comunidad del Lago Michigan con una población de casi 16.000 habitantes idearon una solución: un edificio de 47.000 pies cuadrados que ofrecía espacios para residencias, negocios y actividades comunitarias que habían escaseado debido a la gentrificación en la ciudad. hizo subir los precios y expulsó a los residentes locales.
Lo que distingue a este proyecto de otros similares es cómo se paga. Treter desarrolló el espacio con Kate Redman, una abogada que trabaja con organizaciones sin fines de lucro, y varios otros empresarios que enfrentaban desafíos similares. Crearon una campaña de financiación colectiva que reclutó a casi 500 residentes para invertir 1,3 millones de dólares como pago inicial para ayudar a financiar la construcción del proyecto y ganar hasta un 7 por ciento anual en pagos de dividendos. Aproximadamente 500 residentes más contribuyeron con 50 dólares cada uno para unirse al proyecto como miembros de la cooperativa.
El desarrollo de $20 millones, llamado Commongrounds, se inauguró a fines del año pasado. Está en plena ocupación y consta de 18 apartamentos basados en ingresos (alquiler por debajo del precio del mercado según el ingreso medio), cinco habitaciones tipo hotel para alquileres a corto plazo, un restaurante, tres cocinas comerciales (para el restaurante y para uso eventos y clases), un mercado de alimentos, un centro de capacitación en café (para nuevos empleados y desarrollo de nuevas bebidas), un centro de artes escénicas con capacidad para 150 personas, un espacio de trabajo conjunto, oficinas y un preescolar Montessori.
Los propietarios, compuestos por más de 1000 miembros de la cooperativa, también adoptan un enfoque de gestión cooperativa de las operaciones. Los accionistas, los inquilinos comerciales y los inquilinos de apartamentos eligen la junta directiva del proyecto, compuesta por nueve miembros.
Commongrounds es el ejemplo más reciente y más amplio de lo que los desarrolladores de proyectos similares en todo Estados Unidos llaman “bienes raíces cooperativas de propiedad comunitaria”. La estrategia fue desarrollada hace una década por un grupo legal sin fines de lucro y un grupo vecinal sin fines de lucro en Oakland, California, y ha sido perfeccionada por grupos legales y de desarrollo en Atlanta, Boston, Minneapolis, Filadelfia, Portland, Oregon, y otras ciudades.
La estrategia cooperativa permite a los grupos vecinales financiar proyectos de construcción o renovación no convencionales que los bancos y prestamistas institucionales, que prefieren operaciones con fuertes flujos de efectivo, no tocarán.
“Es parte de un movimiento sólido por el control comunitario y bienes raíces asequibles, en lugar de permitir el desarrollo de alto precio según los caprichos del mercado”, dijo Mohit Mookim, abogado del Sustainable Economies Law Center, un grupo sin fines de lucro en Oakland que ayudó desarrollar la estrategia.
Gran parte del enfoque surge de los esfuerzos de los gobiernos federal y local para facilitar que los pequeños inversores inviertan dinero en desarrollos inmobiliarios. Las normas federales alguna vez prohibieron a los pequeños inversores (aquellos cuyo patrimonio neto es inferior a 1 millón de dólares o que ganan menos de 200.000 dólares al año) participar en proyectos de desarrollo; eso cambió en 2015. Al mismo tiempo, algunos estados promulgaron leyes que permitían a los pequeños inversores invertir su dinero en desarrollos locales.
“Hasta ese cambio, el 90 por ciento de los residentes de una comunidad no podían hacer inversiones directas en un proyecto inmobiliario”, dijo Chris Miller, presidente de la junta directiva de la Coalición Nacional para el Capital Comunitario, un grupo sin fines de lucro. “Michigan permite a los inversores no acreditados invertir hasta 10.000 dólares en un proyecto ahora. Eso era inaudito antes”.
Actualmente se pueden encontrar desarrollos cooperativos en todo el país. Para este artículo, identificamos aproximadamente 15 proyectos de propiedad cooperativa en los Estados Unidos. Éstos son algunos de ellos:
En Oakland, A la Cooperativa de Bienes Raíces Permanentes de East Bay se le atribuye ampliamente el mérito de ser uno de los primeros grupos comunitarios en aplicar el concepto de cooperativa de propiedad comunitaria a un proyecto vecinal. En 2019, el grupo recaudó 185.000 dólares de una campaña de financiación colectiva que atrajo a más de 25 inversores para ayudar a financiar un proyecto de 1,3 millones de dólares para comprar y renovar Co-op 789, un edificio de apartamentos de cuatro unidades en el norte de Oakland.
Noni Session, cofundadora y directora de la Cooperativa de Bienes Raíces Permanentes de East Bay, dijo que los proyectos cooperativos de propiedad comunitaria respondieron a la perturbación económica causada por lo que ella llamó la “vía de capital estándar” del desarrollo convencional. Los promotores y banqueros privados que viven y trabajan fuera de la ciudad, dijo, normalmente ignoran a los residentes locales mientras persiguen proyectos que se anuncian como “revitalización de vecindarios”.
“Casi todo eso pasa por alto a cada persona en una comunidad no próspera como West Oakland”, dijo la Sra. Session. “Nuestro modelo es la inclusión económica. El objetivo es recuperar nuestra ciudad y recuperar el poder para su desarrollo”.
En Boston81 inversionistas comunitarios recaudaron $142,500 para comenzar la construcción en 2022 en un terreno baldío en Dorchester Avenue para un edificio de cinco pisos que constaba de 29 apartamentos asequibles y una librería en la planta baja.
El promotor, TLee Development, reclutó inversores individuales para el proyecto de 9,65 millones de dólares, que se completó el año pasado.
“Estamos involucrados en 15 proyectos como este en Boston”, dijo Declan Keefe, cofundador de CoEverything, una consultoría de arquitectura y desarrollo de Boston que se especializa en proyectos cooperativos de propiedad comunitaria. “El objetivo es la propiedad comunitaria para que la gente no sea desplazada”.
en atlanta, una cooperativa propiedad de los trabajadores llamada Guild estableció el Community Stewardship Trust, en el que los residentes locales podían comprar acciones y opinar en proyectos futuros en los que participa Guild. El primer proyecto del Gremio es la compra de un edificio abandonado de 7,000 pies cuadrados en Dill Avenue que se está ampliando a 21,000 pies cuadrados para 18 unidades de viviendas asequibles, una tienda de comestibles, un espacio de trabajo conjunto y tres cocinas comerciales. Se espera que el proyecto se inaugure este año.
“Nuestro objetivo es asegurarnos de que en los vecindarios que se están aburguesando, las personas que hicieron grandes estos vecindarios se beneficien del desarrollo que está ocurriendo”, dijo Nikishka Iyengar, fundadora y directora del Gremio.
En Traverse City, Commongrounds fue impulsado por algunos de los mismos principios de asequibilidad y supervisión comunitaria. La ciudad, que alguna vez fue un puesto de avanzada frente a la playa de temporada templada, ha agregado 1.000 nuevos residentes durante la última década y ha evolucionado hasta convertirse en un centro urbano transitado y cada vez más caro para todas las estaciones.
El centro está en auge con construcciones residenciales y comerciales nuevas y costosas. Un apartamento de una habitación normalmente se alquila por más de $1,900 al mes, mientras que los ingresos individuales medios anuales apenas han superado los $31,000. El precio medio de las viviendas subió a casi 400.000 dólares en febrero, más del doble que en 2010.
Joe Sarafa, un desarrollador local y administrador de propiedades, ayudó a guiar al Sr. Treter a través de los detalles de la compra del sitio Commongrounds de medio acre a lo largo del río Boardman, que atraviesa la ciudad. Ocho residentes, la mayoría de ellos destacados activistas comunitarios, invirtieron 550.000 dólares para comprar la propiedad y convertirse en los primeros inversores del proyecto.
La Sra. Redman, con la ayuda de voluntarios, organizó reuniones públicas para decidir la misión principal del proyecto y desarrollar la estrategia de financiación colectiva. Trabajaron con funcionarios de la ciudad para ajustar varias restricciones de zonificación, como reducir drásticamente los requisitos de estacionamiento.
Otro actor importante fue Jeff Hickman, vicepresidente del Coastal States Bank que vive en Traverse City y consiguió 8 millones de dólares en garantías de préstamos para empresas e industrias rurales del Departamento de Agricultura de Estados Unidos. El saldo fue financiado por un prestamista sin fines de lucro y subvenciones estatales y del condado.
El edificio terminado, con sus espacios públicos llenos de luz solar y acogedoras oficinas y residencias, fue diseñado por Ray Kendra, un arquitecto local.
“Lo que quiero hacer ahora es trabajar en más proyectos de propiedad comunitaria”, dijo la Sra. Redman, quien dirige el personal del edificio. “Aquí hay interés en desarrollar más viviendas y más bienes raíces que satisfagan las necesidades de la comunidad”.