Durante gran parte de la última década, los esfuerzos de China por frenar la especulación inmobiliaria se hicieron más amplios y extensos.
Shanghai declaró que cualquiera que se divorciara estaría sujeto a restricciones en la compra de apartamentos durante tres años, para contrarrestar a las parejas que se separaban sólo para poder comprar segundas residencias como inversión. En Chengdu, en el oeste de China, sólo los residentes locales que pagaban impuestos de bienestar social y sacaban un billete ganador en una lotería podían comprar una nueva vivienda. En la ciudad de Tangshan, en el noreste del país, cualquiera que comprara una casa debía conservarla durante al menos tres años y medio.
Esas restricciones, junto con las limitaciones en otras regiones, se han levantado a medida que China intenta revivir una grave crisis inmobiliaria. Desde el año pasado, más de 25 ciudades chinas han eliminado todas las restricciones a la compra de bienes raíces, ya que muchos gobiernos locales eliminaron reglas que impedían a los desarrolladores reducir los precios.
El mes pasado, el gobierno central fue más allá. Redujo los requisitos de pago inicial y relajó las reglas hipotecarias, e instó a los gobiernos locales a comprar casas no vendidas y convertirlas en viviendas públicas.
Pero algunos de los esfuerzos de China para estimular la compra de viviendas han molestado a uno de los electores más ruidosos del país: los propietarios de viviendas existentes.
Muchos propietarios chinos, que ahorraron para comprar apartamentos que sirven como principal inversión familiar, ahora temen que la flexibilización de las restricciones deprima los precios de sus propiedades. Las nuevas políticas han dado lugar a una dosis de NIMBY-ismo, abreviatura de “no en mi patio trasero”, en un país gobernado por el Partido Comunista.
El gobierno debe enhebrar una aguja mientras intenta abordar el colapso de una industria que representa una cuarta parte de la economía china. Si bien el descontento por la economía podría sacudir la estabilidad social, también podría hacerlo una reacción violenta por parte de los propietarios de viviendas, muchos de los cuales se aferran a la esperanza de que sus propiedades generarán riqueza para las generaciones futuras.
Muchas de las restricciones fueron levantadas por los mismos formuladores de políticas que habían introducido las reglas sólo unos años antes para adherirse al decreto del líder de China, Xi Jinping, de que “las casas son para vivir, no para especular”.
Cuando Chengdu levantó sus restricciones a finales de abril, una persona presentó una queja en un sitio web del gobierno diciendo que era injusto para las personas que se habían ganado el derecho a comprar casas cuando las reglas estaban vigentes. La denuncia decía que la persona se había mudado a Chengdu y pagado impuestos de seguridad social durante varios años para poder comprar una casa.
“Consideré que estar calificado para comprar una casa en Chengdu era un honor y una prueba de lo duro que trabajé”, escribió la persona. Pero ahora cualquiera puede comprar una casa, incluso aquellos “que no hicieron ninguna contribución” a la ciudad. La persona pidió que los funcionarios “restauren las restricciones de compra lo antes posible”.
En los últimos años, uno de los raros actos de desafío de China provino de los propietarios de viviendas. A partir de 2022, cientos de miles de propietarios chinos se unieron y se negaron a pagar préstamos sobre propiedades a medio terminar. Desde entonces, el gobierno ha dado prioridad a las políticas que instan a los promotores a terminar la construcción de las propiedades vendidas.
Alicia García-Herrero, economista jefe para la región de Asia y el Pacífico del banco de inversión Natixis, dijo que era difícil fomentar las compras eliminando las restricciones porque reforzaba las preocupaciones de que algo andaba mal en el mercado.
“Es muy difícil levantarlos a tiempo; generalmente es demasiado tarde”, dijo García-Herrero. “No es una solución bajo ningún concepto”.
Los precios de las viviendas nuevas en las ciudades más grandes de China han caído durante 11 meses consecutivos. En abril, cayeron un 0,6 por ciento respecto al mes anterior, según la Oficina Nacional de Estadísticas de China. Los precios también cayeron en una cantidad similar en las ciudades más pequeñas de segundo y tercer nivel.
La caída de los precios es un fenómeno reciente. Los gobiernos locales y municipales habían impedido que las empresas inmobiliarias redujeran drásticamente los precios. Los controles se implementaron para impedir que los desarrolladores subieran los precios de manera demasiado agresiva.
Pero hacia finales del año pasado, a medida que la desaceleración persistía y se hacía más difícil vender casas, las autoridades locales comenzaron a permitir que los promotores recortasen los precios.
En noviembre, los funcionarios de Chengdu, en respuesta a una queja publicada en un sitio web del gobierno, penalizaron a un desarrollador local por reducir los precios por debajo del precio de lista, diciendo que el proyecto estaba “perturbando el orden normal del mercado inmobiliario”.
Cinco meses después, otra queja de un propietario sobre los promotores que estaban recortando los precios fue rechazada. Los funcionarios de Chengdu dijeron que no estaban tomando ninguna medida porque el desarrollador estaba utilizando un “precio ajustado al mercado”.
En la ciudad central de Xi’an, Fayre Liu compró un apartamento de cuatro habitaciones por unos 420.000 dólares en enero. Más tarde, descubrió que Poly Group, un promotor estatal, estaba ofreciendo a los compradores más recientes descuentos de unos 40.000 dólares en apartamentos similares. Dijo que se enteró de que el personal de ventas del desarrollador presionaba a los compradores para que hicieran un pago inicial y luego anunciaban importantes descuentos un día después de recibir los depósitos.
“Cualquiera estaría muy furioso”, dijo Liu, de 27 años. “Estás defraudando completamente a los consumidores”.
La Sra. Liu dijo que los propietarios de su complejo de apartamentos habían llamado a la oficina del alcalde de Xi’an para exigir que recibieran una compensación equivalente a los descuentos. Las autoridades respondieron que no tenían derecho a suspender los descuentos, comparándolos con una venta en un centro comercial.
Los propietarios que protestaban temían que Poly tomara atajos en la construcción para compensar el dinero perdido por los descuentos. Cuando algunos propietarios acudieron a las oficinas de Poly, fueron confrontados por agentes de policía que les advirtieron que no causaran problemas ni perturbaran los negocios de la empresa estatal.
“Esto es una colusión entre el gobierno y los promotores”, afirmó Liu.
Poly no respondió a un correo electrónico en busca de comentarios.
La relajación del gobierno en los recortes de precios aborda dos problemas prolongados.
En primer lugar, permite que el dinero fluya hacia los promotores endeudados para que realicen pagos de intereses y reembolsen préstamos. En segundo lugar, reduce el inventario de viviendas no vendidas. El grupo bancario australiano ANZ estimó que se necesitarían 3,6 años para procesar todas las propiedades residenciales no vendidas en China, un 50 por ciento más que en la última gran crisis inmobiliaria del país en 2014.
La iniciativa gubernamental, anunciada el mes pasado, de convertir viviendas no vendidas en viviendas subsidiadas ha sido una causa particular de fricción. Algunos propietarios no están contentos con la combinación de viviendas públicas y desarrollos privados.
El mes pasado, alguien presentó una queja en el sitio web de la provincia de Sichuan sobre el hecho de que una empresa estatal local estaba convirtiendo algunas de sus nuevas casas en viviendas públicas. La persona, que había comprado una casa en ese complejo dos años antes, dijo que más de 100 nuevos apartamentos se estaban convirtiendo en viviendas públicas sin consultar a los propietarios existentes. En la denuncia, el individuo expresó su descontento por tener que pagar altos precios por la propiedad y aun así recibir la “calidad de vivienda pública”.
“El valor de la comunidad se ha desplomado”, escribió la persona. “Los propietarios que han comprado casas sufren una miseria indescriptible”.
En respuesta a la denuncia, la empresa estatal dijo que apoyaba la política nacional y que las viviendas estaban sujetas a una “gestión de precios regulada por el mercado”.
Kevin Duan, que compró un apartamento en un complejo casi terminado en la ciudad de Changsha, en el centro de China, dijo que uno de los 20 edificios del complejo se convertiría en vivienda pública. Dijo que los propietarios estaban furiosos y exigieron que las viviendas asequibles se separaran del resto del complejo.
“Una comunidad de viviendas comerciales no debería tener viviendas públicas de alquiler”, dijo Duan. “Si hubiera sabido desde el principio que era un complejo de viviendas públicas, definitivamente no lo habría considerado”.