Monte Anderson abrió un armario de la escoba en su cocina y señaló una manija de la puerta cerca de un trapeador y un bote de basura. En algún lugar del otro lado se encuentra una pequeña solución a la crisis de vivienda asequible de Estados Unidos.
El Sr. Anderson es un desarrollador que rehabilita edificios comerciales y residenciales en Dallas y sus alrededores, incluida la casa de estilo rancho donde vive, por ahora, con tres compañeros de cuarto. La casa de 2.400 pies cuadrados se ha dividido en cuatro estudios. Cada uno tiene una entrada al aire libre, pero también se conecta a otra unidad a través de una puerta como la del armario de su cocina.
Las puertas de conexión están bloqueadas y ocultas porque están diseñadas para no ser utilizadas. La razón principal de su existencia es que permiten al Sr. Anderson afirmar que vive en una casa unifamiliar, de acuerdo con los códigos de zonificación locales, cuando en realidad la casa contiene cuatro apartamentos en un país que necesita más de ellos.
“Esta es una modernización suburbana”, dijo Anderson, de 66 años, durante la gira.
Los economistas estiman que Estados Unidos necesita entre cuatro millones y ocho millones de hogares más. Su receta es construir muchas casas nuevas y complejos de apartamentos. Es un remedio con el que los políticos de ambos partidos están de acuerdo en principio, pero eso está obligado a tardar décadas en lograrlo.
Se necesita dinero para comprar tierras, tiempo para asegurar los permisos. Mientras tanto, los costos de construcción han explotado. Es por eso que la mayoría de las casas nuevas tienden a ser alquileres de lujo o casas de mayor costo, en lugar de algo que una persona con ingresos medios o más bajos puede permitirse. Sin embargo, esas unidades de menor costo son las que están en el suministro más corto.
Este desequilibrio ha convertido a los encargados de formular políticas y empresarios como el Sr. Anderson hacia un mercado grande y subestimado: las aproximadamente 145 millones de casas que ya existen.
Alrededor de dos tercios del stock de viviendas de Estados Unidos consiste en casas unifamiliares. Los edificios de apartamentos están esencialmente prohibidos de grandes franjas de las principales áreas metropolitanas, donde la mayor parte de la tierra está en zonas para vecindarios de baja densidad. El Sr. Anderson está tratando de encontrar una escapatoria guiando casas unifamiliares hacia una nueva vida multifamiliar.
Hubo un momento en que las casas grandes eran lo que necesitaba Estados Unidos. Cuando la casa del Sr. Anderson se construyó en la década de 1970, las madres estadounidenses tenían más de tres hijos en promedio, según el Pew Research Center.
Hoy eso ha cambiado: las personas se casan con edades mayores o no, tienen menos hijos (un promedio de dos para las madres en 2020, según Pew) y viven cada vez más con otros adultos en sus familias. El resultado es un desajuste de viviendas en el que las personas mayores viven en casas grandes con habitaciones vacías, mientras que los adultos solteros y las familias con pocos niños buscan lugares más pequeños y asequibles.
“La casa de la compañera de cuarto”, el nombre del Sr. Anderson para su casa de rancho picada, está diseñada para este nuevo mundo. Un rehabber en serie, el Sr. Anderson ha tomado centros comerciales, una sala de cine y una antigua planta de papel de cera que ahora contiene unas 70 pequeñas empresas, incluidas una microcervecería, un gimnasio de boxeo y una mezcla de artesanos que venden cosas como joyas y artículos para el hogar.
Todos sus proyectos están dispersos por Dallas y sus suburbios, una región donde ha pasado toda su vida. Pero dentro de esa área, el Sr. Anderson se mantiene en movimiento, a menudo se resuelve en cualquier cosa nueva que acaba de construir. Durante un tiempo, vivió en un hotel boutique, luego se mudó a un complejo de apartamentos que había reconstruido. Ahora está en la casa cortada.
“A veces tengo que hacerlo por razones financieras, pero sobre todo lo hago para ver lo que he hecho bien y lo que he hecho mal”, dijo Anderson. “Para hacer el experimento, tengo que vivir en él”.
Las unidades en la casa de la casa alquilan por $ 1,800, incluidas las empresas de servicios públicos. A ese precio, no es asequible para los inquilinos de bajos ingresos. Pero está proporcionando un refugio para una mujer de 27 años que trabaja en un centro de vida asistida, una contadora de 70 años y la nieta de 20 años del Sr. Anderson, que es agente de bienes raíces. Y a su forma de pensar, el edificio en sí representa algo: una prueba de concepto para una forma de vida.
Cambio, sin interrupción
Durante la última década, las ciudades y los estados de todo el país han tratado de alentar ideas como las de Anderson haciendo que sea más fácil agregar unidades de alquiler a las estructuras existentes. Algunos han aprobado leyes que permiten casas de patio trasero y unidades de garaje y sótano. Otros alientan a los propietarios a subdividir sus lotes y venden una porción para el desarrollo.
El objetivo es agregar viviendas en los vecindarios existentes sin crear demasiadas interrupciones, o provocar a los residentes a los que no les gusta el cambio. En muchos casos, los esfuerzos han arrojado resultados más significativos que los intentos de rezonar ciudades enteras o agregar edificios de apartamentos a las calles de casas unifamiliares.
Considere California, hogar de la crisis de asequibilidad más grande de la nación. Desde 2016, los legisladores estatales han propuesto una tormenta de nieve de las leyes de vivienda, desde forzar a los suburbios para permitir la vivienda multifamiliar hasta las ciudades de la autoridad del uso de la tierra si no aprueban las viviendas más rápidamente. Sin embargo, cuando observa la cantidad de unidades que se han construido desde que la legislatura comenzó a centrarse en la vivienda, la humilde cabaña del patio trasero, una “unidad de vivienda accesoria” en la jerga de los planificadores de la ciudad, es el punto brillante principal.
En 2016, antes de que California aprobara varias leyes que hacen que ADU sea más fácil de construir, los gobiernos locales permitieron alrededor de 1,000, lo que en un estado de 40 millones de personas es básicamente cero. En 2023, el estado permitió alrededor de 23,000, mientras que el número de nuevas casas unifamiliares y edificios de apartamentos permaneció esencialmente plano.
Las leyes de ADU crearon un boomlet empresarial: una industria artesanal literal que ayuda a los propietarios de viviendas a obtener permisos, construir unidades y usar software para identificar lotes adecuados. Phil Levin, un ejecutivo de tecnología del Área de la Bahía que se ha convertido en un evangelista para la vida comunitaria, recientemente comenzó a vivir cerca de Friends, una compañía que ayuda a las personas a identificar tramas cuyo tamaño y regulaciones son ideales para que las múltiples familias vivan.
Ben Bear es el director ejecutivo de BuildCasa, una compañía de Oakland fundada en 2022 para aprovechar las nuevas leyes de California que permiten a los propietarios subdividir sus propiedades y vender sus patios traseros para el desarrollo. La compañía es una obra de bienes raíces híbridas que desarrolla algunas propiedades, pero en su mayoría actúa como un corredor que conecta a otros desarrolladores con propietarios que desean agregar unidades.
El Sr. Bear estima que el estado podría agregar millones de unidades de esta manera mientras desbloquea miles de millones en valor para los propietarios. Hasta ahora, dijo, muchos de sus clientes son padres que dividen sus lotes para construir casas para sus hijos adultos o son propietarios de viviendas en busca de ingresos.
“Son los boomers los que compraron hace mucho tiempo y han pagado sus casas y poseen los lotes más grandes”, dijo.
El Sr. Anderson, en Dallas, a veces alquila sus habitaciones a través de Padsplit, una compañía con sede en Atlanta que es esencialmente una versión de compañero de cuarto de Airbnb: su plataforma de software conecta a los inquilinos que buscan habitaciones con propietarios de viviendas que buscan inquilinos.
Cómo se remodelan los hogares
Los arreglos de vida siempre han cambiado con la cultura y la economía. Durante la Segunda Guerra Mundial, otra escasez de viviendas de molienda llevó a los estadounidenses a forjar casas y crear hoteles de alojamiento en las principales ciudades. La escasez disminuyó durante el auge de la construcción de la posguerra, ya que los desarrolladores construyeron en masa los suburbios modernos, a menudo con modestas casas de dos y tres habitaciones.
Al mismo tiempo, la composición de los hogares cambió de agrupaciones multigeneracionales hacia una mezcla de hogares nucleares y monoparentales. Esa tendencia ha comenzado a revertirse.
En un nuevo libro, “Dupluce”, Hope Harvey, profesora de políticas públicas en la Universidad de Kentucky, documenta cómo los altos alquileres, el precario mercado laboral y la necesidad de cuidar a los padres mayores o los niños pequeños han hecho que los hogares multigeneracionales sean mucho más comunes.
Este cambio es más frecuente entre los hogares de bajos ingresos y refleja la desigualdad de bostezo y una red de seguridad deshilachada, junto con la escasez de viviendas. Pero la tendencia ha aumentado constantemente la escalera de ingresos a medida que el alquiler y los precios de las viviendas han aumentado.
“El mercado inmobiliario es tan costoso, el mercado de cuidado infantil es tan costoso, que estas familias sienten que para perseguir sus objetivos tienen que duplicar”, dijo el Dr. Harvey en una entrevista.
Por lo general, estas son decisiones económicas: la Dra. Harvey dijo que la mayoría de las personas con las que había hablado para su libro describió vivir en la casa de otra persona como un acuerdo temporal. La mayoría de las personas no quieren lidiar con molestias rejillas como compartir una sala de estar o limpiar de inmediato los platos porque viven con un monstruo. A algunos no les gusta nunca estar solos.
El Sr. Anderson dijo que su casa de compañeros de cuarto fue diseñada con esta aversión a la unión en mente. Compró la casa por $ 300,000 cuando era un límite inhabitable, una cocina destrozada, piscina drenada, con techo de fuga) y gastó alrededor de $ 1 millón renovándolo. También agregó una casa en el patio trasero que mira a una piscina resurgente. Una cubierta de madera, pasarelas de grava y paisajismo de cactus le dan a los terrenos un ambiente del desierto de mediados de siglo.
“No es exactamente donde quiero vivir yo mismo”, dijo. “Aunque me gusta un poco”.
Incluyendo el apartamento en el que vive el Sr. Anderson, los alquileres traerían un poco más de $ 9,000 al mes, lo que es suficiente para cubrir la hipoteca y los gastos.
¿Por qué construir algo con tan poco alza financiera? La esperanza del Sr. Anderson, dijo, es que el proyecto inspirará a otros y mostrará a las ciudades que la vida multifamiliar puede coexistir en vecindarios unifamiliares. Esto, argumentó, generaría más ingresos fiscales, recaudaría valores inmobiliarios y posiblemente inspiraría a otros a contratar a su compañía para desarrollar más hogares como los suyos.
Además, si bien los retornos insignificantes pueden no atraer a Wall Street, dijo: “Es un ganador financiero si tiene un padre anciano que puede vivir aquí en lugar de una vida asistida”.
Mientras caminamos por una unidad recién vacía, un consultor que solía vivir allí se mudó a Carolina del Norte, el Sr. Anderson dijo que su objetivo es crear un medio feliz con unidades de menor costo y un sentido de comunidad. Pero esa comunidad solo funciona porque las personas pueden mantener las puertas cerradas y ignorarse mutuamente.
