Fannie Mae y Freddie Mac, dos firmas de financiamiento hipotecario gigante, han sido controladas por el gobierno federal durante casi 17 años, pero una idea larga de hacerlas empresas privadas está comenzando a hacer las rondas en Washington nuevamente.
Scott Turner, el Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, dijo en una entrevista esta semana que coordinar el esfuerzo para privatizar a las dos empresas sería su prioridad. Uno de los patrocinadores del presidente Trump, el inversor de fondos de cobertura William A. Ackman, está pidiendo al presidente que avance rápidamente en la privatización.
Pero Fannie y Freddie apuntalan el mercado hipotecario de $ 12 billones de $ 12 de la nación, por lo que deben ser manejados con cuidado. Scott Bessent, el Secretario del Tesoro, dijo el mes pasado que cualquier plan para poner fin a la llamada conservadora de las dos empresas “debe ser cuidadosamente diseñada y ejecutada”.
La última vez que el Sr. Trump fue presidente, varios de sus asesores tomaron medidas para crear un plan para liberar a Fannie Mae y Freddie Mac del control del gobierno. Al final, la primera administración de Trump no tomó medidas, y la administración Biden puso el problema en el quemador trasero.
Aquí hay una introducción rápida sobre por qué Fannie y Freddie son tan críticos para el mercado hipotecario y algunos de los problemas que probablemente surgen en el debate sobre cómo terminar con la conservación.
¿Qué hacen Fannie y Freddie?
Conocido formalmente como la Asociación Nacional de Hipotecas Federales (Fannie) y la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para el Préstamo Interior (Freddie), los dos gigantes financieros en realidad no otorgan ningún préstamo hipotecario. Compran hipotecas de los bancos y las empaquetan en valores que se venden a grandes inversores. Al crear esos valores respaldados por hipotecas, Fannie y Freddie garantizan a los inversores de bonos de que serán completos si hay demasiados prestatarios por incumplimiento.
La garantía hace que esos bonos sean más atractivos para los inversores y ayuda a mantener las tasas hipotecarias relativamente bajas. También alienta a los bancos a seguir escribiendo préstamos para el hogar. En teoría, es más fácil para los posibles compradores de viviendas calificar para una hipoteca cuando los bancos escriben más hipotecas.
¿Por qué el gobierno tuvo que rescatar a Fannie y Freddie?
Fannie fue creada en 1938 por el gobierno federal para promover la propiedad de vivienda, y Freddie fue creado 32 años después para hacer lo mismo. Históricamente, ambas compañías operaron como negocios públicos independientes, respondiendo a los accionistas como cualquier otro negocio que cotiza en bolsa.
Durante décadas, el sistema híbrido funcionó bien. Pero con el tiempo, las entidades patrocinadas por el gobierno, como se les conoce, comenzaron a garantizar los bonos rellenos no solo con hipotecas simples de 30 años, sino también con las respaldadas por préstamos hipotecarios más riesgosos. En 2007, a medida que los precios de la vivienda en todo el país comenzaron a desmoronarse y los propietarios comenzaron a quedarse atrás en los pagos de sus hipotecas, Fannie y Freddie tuvieron problemas porque habían asegurado demasiados préstamos caseros.
A medida que la crisis de la vivienda empeoró en 2008, los inversores de bonos e inversores en acciones de Fannie y Freddie entraron en pánico. Finalmente, el gobierno federal tuvo que intervenir con un rescate de $ 187 mil millones para evitar que las empresas se declaren en bancarrota, lo que podría haber llevado a una depresión completa.
Laurie Goodman, fundadora del Centro de Políticas de Finanzas de Vivienda del Instituto Urbano, un grupo de expertos de Washington, dijo que aunque la conservación podría ser impopular, el acuerdo actual estaba funcionando en gran medida. Ella dijo que una decisión apresurada podría hacer que las hipotecas sean más caras y generar otras consecuencias involuntarias.
“¿Quieres el sistema actual, que no está roto, o lo que está detrás de la puerta n. ° 2 y no sabemos qué es?” Dijo en una entrevista.
¿Cuál es el argumento para terminar con la conservación?
Algunos de los defensores más vocales de poner a Fannie y Freddie de vuelta en control privado son administradores de fondos de cobertura e inversores ricos, que aún poseen acciones de las compañías a pesar de que están controlados por el gobierno. Esto se debe a que las acciones de Fannie y Freddie han seguido operando en gran medida en anticipación de que el gobierno eventualmente liberará a las compañías. Las acciones de ambas compañías cotizaron más recientemente alrededor de $ 5.
Estos inversores, muchos de los cuales recogieron acciones y valores relacionados a precios profundamente con descuento, esperan cobrar y ganar miles de millones si Fannie y Freddie pueden convertirse en empresas independientes y de negociación pública. Uno de los más abiertos es el Sr. Ackman, el administrador de fondos de cobertura, quien ha argumentado durante años que se debe finalizar la conservación. El mes pasado, preparó una presentación de 104 páginas llamada el arte del acuerdo que establece su caso para poner fin a la conservación. (El título de la presentación es una alusión al libro del mismo nombre del Sr. Trump).
Otros dicen que evitar que Fannie y Freddie bajo el control del gobierno sofocen la competencia y ha disuadido a los rivales de emerger. Sostienen que liberar a Fannie y Freddie facilitarían que otras empresas de financiamiento hipotecario obtengan participación en el mercado. También dicen que el status quo, dos empresas gigantes que dominan el mercado, hace que otro rescate gubernamental sea más probable.
Algunos dicen que privatizar a Fannie y Freddie potencialmente también podría ser una solución rápida para los problemas de presupuesto del gobierno federal. Hace mucho tiempo, ambas compañías pagaron los $ 187 mil millones en dinero de rescate proporcionado por el gobierno, pero el Tesoro aún posee acciones de capital en las compañías que podrían valer más de $ 190 mil millones. El potencial para que el gobierno aproveche esa pila de dinero vendiendo a las empresas podría ser tentador para los políticos.
¿Qué podría salir mal al liberar a Fannie y Freddie?
El riesgo más inmediato es que podría alterar el mercado hipotecario y causar que la tasa de la hipoteca de 30 años, ahora a un promedio del 7 por ciento, aumente. Hacer cualquier cosa que pueda hacer que la propiedad de vivienda sea más cara podría ser políticamente desagradable.
En 2019, cuando la primera administración de Trump pensaba seriamente en la privatización de Fannie y Freddie, la tasa promedio de una hipoteca de 30 años era de poco más del 4 por ciento, y la preocupación por la asequibilidad de la vivienda no era impulsar a los votantes como lo hizo en 2024 .
Otro riesgo es el daño potencial para el mercado de valores respaldados por hipotecas, que está dominada por Fannie y Freddie. Los inversores en bonos vendidos por Fannie y Freddie han operado durante mucho tiempo bajo el supuesto de que el gobierno federal nunca dejaría que las empresas fallaran. En Wall Street, se llamaba una garantía implícita, y es una de las razones por las que Fannie y Freddie Bonds a menudo tenían las calificaciones crediticias más altas.
Si de alguna manera perdieron esa garantía implícita en el proceso de privatización, podría hacer que esos bonos sean menos atractivos para los inversores y potencialmente aumentar los propios costos de endeudamiento de la compañía.
Un mercado de valores respaldados por hipotecas en funcionamiento es importante no solo para el mercado inmobiliario sino también para el sistema financiero general. De vez en cuando, la Reserva Federal ha comprado valores respaldados por hipotecas para ayudar a estabilizar los mercados financieros.
¿Freddie y Fannie son capaces de operar como entidades independientes?
La respuesta corta es sí. Pero como con todo con Fannie y Freddie, llegar allí es complicado.
Un informe reciente de la Oficina de Presupuesto del Congreso descubrió que si Fannie y Freddie se pusieran en un camino de independiente en 2027, las compañías tendrían alrededor de $ 208 mil millones en capital combinado, un gran cojín para ayudar a cubrir las pérdidas en una crisis. Pero Fannie y Freddie necesitarían recaudar decenas de miles de millones más a través de una venta de acciones para ser adecuadamente capitalizados para cubrir cualquier pérdida, y también pagar a los inversores y al gobierno federal sobre las apuestas de capital que aún tienen.
