Luke Muir y su esposa se mudaron a Phoenix desde Luisiana hace dos años en busca de un trabajo mejor remunerado. Se prepararon para temperaturas más altas y bajos costos de vivienda. El tiempo ha estado a la altura de sus expectativas; los precios de la vivienda no.
Prácticamente desde que llegaron, Muir y su familia han intentado, sin éxito, encontrar una casa unifamiliar por no más de $500,000. Las opciones han sido demasiado pequeñas, demasiado remotas o demasiado necesitadas de reparaciones.
“Pensé: ‘Vaya, pensé que este sería un lugar más asequible para vivir'”, dijo Muir, que tiene 44 años y trabaja en servicios financieros. “No es como si fuera San Diego o Los Ángeles o algún otro lugar conocido simplemente por sus precios astronómicos”.
En todo el país, el aumento de los precios y los alquileres se ha convertido en una crisis, erosionando los presupuestos familiares y provocando la duplicación de hogares y la multiplicación de los campamentos de personas sin hogar. La raíz de este dolor es una escasez de viviendas que lleva décadas.
El remedio propuesto por la vicepresidenta Kamala Harris está contenido en un plan de vivienda que, entre otras cosas, exige la construcción de tres millones de nuevas unidades de vivienda durante los próximos cuatro años, un aumento del 50 por ciento con respecto al ritmo de construcción actual.
Ampliar enormemente la oferta de viviendas es lo único que los economistas creen que marcará una diferencia significativa en una crisis de asequibilidad. Sin embargo, no están de acuerdo sobre si el plan de Harris realmente lograría eso. (Los economistas también coinciden en que el plan de vivienda del expresidente Donald J. Trump, cuyo objetivo es liberar viviendas mediante la deportación de inmigrantes, probablemente empeoraría la crisis inmobiliaria al devastar la fuerza laboral de la construcción).
Reducido a su esencia, el plan de Harris apunta a inundar el sistema con dinero para constructores y compradores con la esperanza de que sacuda el mercado de la construcción. Pide al Congreso que amplíe un crédito fiscal federal para viviendas de alquiler subsidiadas y al mismo tiempo cree un nuevo crédito fiscal para que los promotores construyan viviendas iniciales, y otro crédito para familias que busquen rehabilitar su propio parque de viviendas desgastadas. También crea un crédito de $25,000 para quienes compran una vivienda por primera vez.
Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics, que ha asesorado la campaña de Harris, lo llamó el plan más agresivo para aumentar la oferta de viviendas del país desde que se construyeron los suburbios modernos después de la Segunda Guerra Mundial. Y si las cifras se plasmaran tan claramente como lo hacen en el plan económico de 82 páginas de Harris, el superlativo de Zandi sería exacto.
Pero ese “si” genera una pausa.
Los promotores inmobiliarios en Phoenix y otros lugares están naturalmente dispuestos a aceptar un plan federal que reduzca sus impuestos. Muchos desarrolladores dijeron que la idea de dar dinero a los compradores de vivienda por primera vez, que luego los compradores les darían, también sonaba bien.
La pregunta, como siempre, es dónde y cómo construirán. Esta es la razón por la que otros economistas, como Ed Pinto del American Enterprise Institute, orientado al mercado, han dicho que el plan de Harris empeoraría la escasez al inflar la demanda de vivienda (porque el crédito para compradores de viviendas daría a las familias más para gastar) sin hacer lo suficiente para aumentar la oferta.
Durante el último medio siglo, Phoenix creció hasta convertirse en una de las ciudades más grandes de Estados Unidos mediante la construcción de vecindarios humildes cada vez más hacia el exterior. Ese manual mantuvo la vivienda asequible durante mucho tiempo, pero ya no.
El precio promedio de una casa en el condado de Maricopa, que rodea Phoenix, es ahora de $470,000, aproximadamente un 50 por ciento más desde la pandemia. Y ese patrón de expansión está provocando los mismos problemas (congestión, smog, escasez de agua, expansión) de los que muchos residentes se trasladaron allí desde California para escapar.
La Legislatura de Arizona aprobó recientemente varias leyes diseñadas para acelerar la construcción y hacer que los vecindarios sean más densos (para construir más viviendas por lote), pero se necesitarán más de unos pocos años para que eso se traduzca en un aumento de la construcción.
“Podemos convertir 40 acres de campo de algodón en una subdivisión en un abrir y cerrar de ojos”, dijo Jason Morris, abogado de uso de tierras en Withey Morris Baugh en Phoenix. “Pero eso es mucho más fácil que intentar construir 75 apartamentos en medio de un vecindario”.
El plan de la Sra. Harris incluye un “Fondo de Innovación Local” de $40 mil millones que, entre otras cosas, alentaría a las ciudades a acelerar y facilitar la construcción mediante la reducción de las regulaciones que consumen las reuniones de zonificación locales. Pero para que eso funcione, las ciudades de Arizona y otros lugares tienen que querer cambiar su forma de crecer, algo a lo que hasta ahora muchas se muestran reacias a hacerlo.
Incluso Muir, el frustrado comprador de viviendas, teme que los vecindarios se vuelvan demasiado compactos. Muchos de los nuevos desarrollos que ve cuando busca casa son proyectos de casas adosadas o construidos tan juntos que bien podrían ser apartamentos, dijo.
“Es desconcertante que la gente pueda extender la mano por la ventana y tocar la pared del vecino”, dijo Muir.
¿Estas viviendas, más pequeñas y estrechas, cumplirían el sueño americano de personas como Muir?
Es casi seguro que la solución a la escasez de viviendas en el país requerirá algún tipo de programa federal, uno que puede ser difícil de aprobar en el Congreso. Pero para que una avalancha de dinero funcione, las ciudades y los estados también tienen que quererlo.
El principal desafío de Harris será convencerlos de que construyan. Y luego persuadir a los estadounidenses para que estén contentos con ello.
