Volvieron sus arbolitos. Volvieron turistas, trabajadores, trámites. Volvieron las filas en sus locales de comida por peso o afuera del Tortoni. Pero siguen vacías el doble de oficinas que antes de la cuarentena y recién asoman los proyectos que podrían transformarlas en viviendas. Parte de los inversores que muestran interés en la zona llegan, miran y se van. El Microcentro porteño vuelve a mostrar signos de lo que era, pero todavía le falta.
Es cierto: en el último trimestre del año pasado el área fue el único mercado porteño de oficinas que ocupó más metros cuadrados de los que desocupó, según un informe de la inmobiliaria L. J. Ramos. También se recompone el rubro a nivel general en la Ciudad: cerró 2022 con una vacancia del 14,5% en el segmento corporativo, un 6,6% menos que en 2021. Con todo, eso no alcanza para terminar de ocupar Microcentro.
Es que sigue siendo una de las áreas porteñas con más oficinas premium vacías, un 23,8%, más del doble de las que había antes de la cuarentena (11,3%), de acuerdo a un relevamiento de la consultora Colliers. También, la que sigue teniendo mayor cantidad de superficie disponible para todo el mercado de oficinas en general, con 21.179 metros cuadrados de clase A (más nuevas, con más ascensores y mejores instalaciones) y 40.320 de clase B, según L. J. Ramos.
Son más de 3.000 propiedades en alquiler o venta -entre oficinas y locales comerciales- las que revisten el perímetro formado por Alsina y Arenales, 9 de Julio y Alem, según estimaciones de Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa. Esto se ve incluso en la calle: nunca más volvió a haber tanta gente como para volver al hábito obligado de esquivarla constantemente. ¿Qué hacer entonces con toda esa capacidad ociosa? ¿Reocupar, reconvertir, seguir pensando?
Mientras se despeja la duda, el Gobierno de la Ciudad vio oportunidad en la crisis. El año pasado lanzó un programa de incentivos para reconvertir edificios de oficinas en viviendas y promover la mudanza al área. Ya hay ocho proyectos de reconversión preaprobados. Pero el proceso tiene más dificultades arquitectónicas y acústicas de lo que en un principio podría parecer.
Reconversión: expectativa y realidad
El Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro Porteño del Gobierno de la Ciudad bonifica el pago del impuesto a los Ingresos Brutos a los desarrolladores que reconviertan a viviendas un edificio de oficinas, al tiempo que les ofrece créditos adaptados a los ritmos de construcción. La iniciativa incluye además una línea crediticia para compradores de esas viviendas, sujeta a la finalización del edificio.
El proyecto es llevado adelante por el Ministerio de Desarrollo Económico y Producción de la Ciudad y en él también intervienen el Banco Ciudad, el Ministerio de Espacio Público e Higiene Urbana y la Secretaría de Desarrollo Urbano. La zona contemplada en el plan está delimitada por Santa Fe, Crucero General Belgrano, Libertador, Alem, Paseo Colón, Bernardo de Irigoyen, Belgrano y Carlos Pellegrini.
Federico Poore es periodista especializado en temas urbanos y magíster en Economía Urbana. Para su tesis, se centró en la potencialidad del teletrabajo en territorio porteño. Su investigación le hace mirar con cautela la mentada reconversión. Por un lado, por las dimensiones de las cocinas -mínimas en el caso de las oficinas- y la distribución de los baños, distinta en el caso de una vivienda. Por el otro, en términos acústicos.
“La tolerancia al ruido en el Microcentro puede ser diferente para un complejo de oficinas o el despacho de un profesional que para una pareja joven o una familia que vive ahí todo el día, todo el tiempo”, señala Poore, que sí le ve un futuro más inmediato a la reconversión de estacionamientos que cerraron en pandemia: “Son grandes superficies en desuso, sin mucho que tirar abajo, que podrían albergar edificios de viviendas pero también comercios, museos o espacios culturales”, plantea.
Uno de los inversores que entraron, miraron y se fueron son los socios de Corralón Ciudadela, cuya desarrolladora ya reconvirtió oficinas en lofts en Suipacha y Santa Fe. Sin embargo, cuando les tocó decidir si seguir apostando a la zona, decidieron poner punto y coma.
“Desde el punto de vista constructivo, es mucho más fácil arrancar de cero que adaptar. Además, de noche el centro sigue siendo The Walking Dead -observa Pablo Gaynza, socio de Corralón Ciudadela-. Vimos un par de zonas piolas cerca de Córdoba y Florida pero todavía no termina de enamorarnos. Los inversores no acompañaron y decidimos irnos”.
Uno por uno, los proyectos en agenda
Son por ahora ocho los proyectos de reconversión en el Microcentro. Los que se transforman únicamente en viviendas son el de Paraguay 901, el ex Comafi (Av. Sáenz Peña 660) y nada menos que el Edificio Tornquist (Mitre 523), una imponente sede bancaria diseñada por el arquitecto Alejandro Bustillo y declarada Monumento Histórico Nacional.
Los edificios que, además de vivienda, suman otros usos son Alto Tucumán (Tucumán 780), con coworking; Campus (Alsina 730), con residencias estudiantiles; y el ex Santander de Mitre 470 y el monumental Edificio del Plata (Carlos Pellegrini 211), que incorporan comercios en planta baja. Arthaus (Mitre 434) se transformará únicamente en un espacio cultural.
Todos estos proyectos fueron preaprobados por el Ministerio de Desarrollo Económico de la Ciudad y sus planos ya ingresaron a la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) o bien a la Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) de la Secretaría de Desarrollo Urbano, según el caso. La aprobación final será dada por Desarrollo Económico.
Tanto Paraguay 901 como Alto Tucumán están tramitando el permiso de obra en la DGROC con “subsanación abierta”, que en lenguaje llano son las observaciones técnicas que se hacen sobre un trámite, porque por ejemplo falta un permiso o un plano no coincide. Mientras esa “subsanación” no esté cerrada, no se puede aprobar el trámite.
En ese mismo proceso están Comafi y el edificio Tornquist, el primero en la DGIUR y el segundo en la DGROC. Campus, el Edificio del Plata y el ex Santander, en tanto, se encuentran en revisión en la DGIUR. Y Arthaus registró plano en la DGROC y ahora tramita el permiso de obra.
Dentro de este plan en el Microcentro también quedó una sucursal de Havanna que se instala en Avenida de Mayo 702, donde ya funcionaron otros cafés, como Blau y Estación Plaza. Es que la gastronomía es considerada una actividad estratégica por la ley 6.508, una de las dos leyes porteñas aprobadas el año pasado para este proyecto. Por eso, explican desde Desarrollo Económico, los locales del rubro que se instalen en Microcentro están exceptuados del pago del impuesto a los Ingresos Brutos.
AS
