Peter Chu, un abogado jubilado que vive en Portland, Oregon, paga casi 400 dólares al mes por su unidad de almacenamiento en Seattle, donde solía vivir. Esa tasa ha aumentado aproximadamente $150 desde 2022.
Chu está atrapado en una industria que estaba en auge hace unos años durante la pandemia de coronavirus, pero ahora descubre que ha construido demasiadas unidades de alquiler. A medida que la industria recorta las llamadas tarifas callejeras para atraer nuevos clientes, sus clientes actuales pagan tarifas sustancialmente más altas que a veces aumentan dos o más en un año.
La demanda de almacenamiento se enfrió justo cuando un exceso de nueva oferta llegó al mercado, particularmente en ciudades como Phoenix y Atlanta, dijo Tyson Huebner, director de investigación de Yardi Matrix, una división de la firma de software de administración de propiedades Yardi.
“Era realmente atractivo en ese momento, pero tan pronto como pasas por la planificación, la construcción y el momento de la entrega, estás en un mercado diferente”, dijo.
Muchos promotores, impulsados por la pandemia a invertir dinero en nuevas instalaciones de almacenamiento, se han quedado cortos por esta caída de la demanda. En los mercados de Sun Belt, donde gran parte de los espacios de autoalmacenamiento se han construido en los últimos años, la caída de las tasas de alquiler combinada con el aumento de los costos de construcción y financiamiento han llevado a algunos desarrolladores a abandonar los proyectos por completo.
Según SpareFoot, una plataforma en línea donde las personas pueden buscar unidades de almacenamiento, el alquiler mensual promedio de una unidad en Estados Unidos era de 85,14 dólares en marzo, frente a 108,58 dólares dos años antes.
El año pasado, se abandonaron 245 proyectos de construcción de autoalmacenamiento, más del doble que el año anterior, según Yardi Matrix.
Yardi Matrix pronosticó que los ingresos por almacenamiento podrían disminuir rotundamente en 2024 por primera vez desde la crisis financiera de 2008. El sector enfrenta lo que Michael Elliott, analista de acciones de la firma de investigación de inversiones CFRA, caracterizó como “importantes vientos en contra” después de años de crecimiento. En promedio, la industria agregó 439 instalaciones de almacenamiento anualmente entre 2010 y 2019, según Yardi Matrix. De 2020 a 2023, ese número aumentó a 735.
Una de las razones de la caída de la demanda es que la gente no se está mudando tanto. Durante la pandemia, una ola de habitantes de las ciudades huyeron de sus hogares cuando cerraron las oficinas, muchos de ellos en busca de más espacios al aire libre y residencias más cercanas a sus familias. A medida que la gente se mudaba de apartamentos y condominios, a menudo necesitaban un lugar para guardar sus cosas, y las empresas de almacenamiento se apresuraban a satisfacer esa demanda.
Pero los estadounidenses ya no migran tanto desde los centros urbanos. Y desde que la Reserva Federal comenzó a subir las tasas hace dos años para controlar la inflación, el aumento proporcional de las tasas hipotecarias congeló profundamente el mercado inmobiliario. Cuando el número de ventas de viviendas alcanza un mínimo de casi tres décadas, como sucedió en 2023, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la demanda de almacenamiento (aproximadamente la mitad de la cual proviene de personas que se mudan) también se ve afectada.
“Probablemente estemos más cerca de lo que sería un piso entre comillas en cuanto a tasas de ocupación y alquiler”, dijo Elliott.
Según la Self Storage Association, un grupo comercial, alrededor del 11 por ciento de los hogares estadounidenses tienen una unidad de autoalmacenamiento, pero no hay suficiente demanda nueva para compensar las muchas instalaciones nuevas que han aparecido en todo el país. En los próximos dos años, se espera que se abran millones de pies cuadrados de proyectos de autoalmacenamiento.
Las tasas de interés más altas también dificultan que los promotores de instalaciones de almacenamiento financien la construcción.
Lee Menifee, que dirige la investigación de inversiones para las Américas en PGIM Real Estate, una división de Prudential Financial, dijo que “la mayor parte de la disminución en la actividad de construcción se atribuye a mayores costos de construcción y menor disponibilidad de deuda de construcción”.
Para los operadores de autoalmacenamiento existentes, hoy en día es mucho más caro hacer negocios, dijo Timothy Dietz, presidente y director ejecutivo de Self Storage Association. Los impuestos a la propiedad han aumentado, dijo, a medida que las evaluaciones de impuestos aumentaron junto con los valores de los bienes raíces en los últimos años. Los seguros de propiedad también se han vuelto más caros, particularmente en partes del país que enfrentan amenazas regulares de desastres naturales como huracanes e incendios forestales. Y las tasas de interés más altas hacen que a las empresas les resulte más caro refinanciar los préstamos existentes.
Aparte de un puñado de grandes empresas que cotizan en bolsa, como Public Storage y Extra Space Storage, el sector está fragmentado en comparación con otras clases de bienes raíces comerciales. La Self Storage Association estima que tres cuartas partes de las aproximadamente 60.000 instalaciones de autoalmacenamiento del país son propiedad de pequeños operadores, muchos de ellos empresas familiares que carecen de los bolsillos profundos y del acceso a financiación de sus competidores más grandes.
Pero ni siquiera los grandes actores son inmunes al aumento de los costos. Los ejecutivos de Public Storage dijeron a los inversionistas en su conferencia telefónica trimestral en febrero que los impuestos a la propiedad, que han aumentado rápidamente a medida que subieron los valores inmobiliarios, eran el mayor gasto de la compañía.
Estos mayores gastos se producen cuando los operadores de autoalmacenamiento tienen que reducir sus tarifas para competir con más jugadores. Las tarifas de calle (tarifas de alquiler mensuales ofrecidas a nuevos clientes) han ido cayendo. En noviembre, Yardi Matrix descubrió que las tarifas de alquiler a nivel nacional habían caído aproximadamente un 4 por ciento anualizado. Las tarifas de las unidades de almacenamiento con clima controlado, que constituyen gran parte del nuevo desarrollo, bajaron un 4,4 por ciento.
El presidente y director ejecutivo de Public Storage, Joe Russell, dijo a los inversores en la conferencia telefónica que “el nuevo entorno de clientes sigue siendo un desafío”.
Joe Margolis, director ejecutivo de Extra Space Storage, expresó una perspectiva similar en la reciente convocatoria trimestral de la compañía y dijo a los inversores: “La industria en su conjunto probablemente enfrentará vientos en contra debido a tarifas más bajas para nuevos clientes en el corto plazo”.
Las empresas de almacenamiento han estado compensando las tarifas más bajas (generalmente ofrecidas como precios promocionales) aumentando las tarifas para los clientes existentes. Los aumentos de tarifas también se están produciendo a un ritmo mucho más rápido. Anteriormente, los aumentos se producían después de que los clientes hubieran estado alquilando durante aproximadamente un año, pero “ahora, eso ocurre en el mes 2 o 3; las tarifas de mudanza ahora son casi como una tarifa promocional”, dijo Kristin Millington, directora de la grupos de autoalmacenamiento y viviendas prefabricadas en Crow Holdings Capital, una firma de inversión y desarrollo inmobiliario.
Las empresas cuentan con clientes como el Sr. Chu, el abogado jubilado que se queda a pesar de que sus tarifas aumentan tan rápida y esporádicamente. Dijo que aunque “es doloroso ver que todo mi dinero se destina a una unidad de almacenamiento”, era poco probable que trasladara las viejas computadoras y teléfonos celulares, álbumes de fotos, registros financieros y otros artículos personales que guardaba allí porque le gustaba el centro y su ubicación. .
“Los inquilinos se han acostumbrado a utilizar su espacio de almacenamiento como armario adicional; el deseo de mudarse no existe”, dijo la Sra. Millington.
Huebner estuvo de acuerdo y dijo: “En su mayor parte, la mayoría de las personas no pasan un fin de semana moviendo sus cosas para conseguir una tarifa más baja”.
“Se ve un aumento en la duración de la estadía de los clientes en los últimos años”, dijo. “Esa ha sido una especie de tendencia a largo plazo. Una vez que la gente guarda cosas, se olvidan de ellas”.
