Los precios de las viviendas ya eran altos cuando Ellen Harper, una arquitecta de software que vive en Atlanta, comenzó a buscar una casa en 2021. Pero no podría haber anticipado el rápido aumento de las tasas de interés el año siguiente e, incluso con un gran pago inicial, el Las nuevas matemáticas la inquietaban.
A principios de este año, sin embargo, se topó con lo que parecía un portal a un pasado no muy lejano: listados de miles de casas que vienen con una hipoteca de tasa baja, que pueden ser transferidas del propietario actual a un comprador de casa nueva. , conocida como hipoteca asumible.
La Sra. Harper, que tiene unos 50 años, logró hacerse con una de estas casas, y hace dos semanas cerró una casa colonial de ladrillo de cuatro habitaciones, en Fairburn, Georgia, con un pago mensual de $1,400. Es una cantidad que podrá afrontar cómodamente hasta su jubilación gracias, en gran parte, a una tasa hipotecaria del 2,49 por ciento. Eso es menos de la mitad de la tasa actual del 7,09 por ciento sobre préstamos fijos a 30 años, el tipo de hipoteca más popular.
“No quería tener una hipoteca mala y estar en una situación en la que todo lo que pudiera hacer era pagar la hipoteca”, dijo la Sra. Harper. Encontró su casa a través de Roam, una nueva empresa que comenzó a funcionar en septiembre y que enumera casas con préstamos a bajo interés asumibles y ayuda a los compradores durante el proceso. “Había otras casas, eran bonitas y todo”, añadió, “pero opté por la tarifa más baja que pude encontrar”.
Asumir una hipoteca no es algún tipo de truco; es un beneficio incorporado en ciertas hipotecas respaldadas por el gobierno, siempre que los nuevos propietarios califiquen. El proceso no funcionará para todos los posibles compradores porque hay varios obstáculos que deben superar antes de poder reclamar las llaves, que a menudo incluyen un pago inicial considerable. Para los vendedores de viviendas, se puede anunciar junto con las encimeras de mármol, para atraer a más compradores potenciales.
Encontrar una hipoteca asumible
Popular por última vez en la década de 1980, cuando las tasas hipotecarias superaron el 18 por ciento, muchos profesionales de bienes raíces desconocen que las hipotecas asumibles son siquiera posibles. Pero a medida que las tasas hipotecarias siguen aumentando, se corre la voz. Realtor.com, un sitio web de listados de viviendas, recientemente comenzó a etiquetar propiedades asumibles y hacerlas buscables. Y cada vez más empresas (desde pequeñas operaciones iniciales hasta empresas emergentes como Roam) están aprovechando la oportunidad, compilando listas o mapas de propiedades elegibles y cobrando a los propietarios una tarifa para ayudarlos a navegar lo que puede ser un proceso de suposición estresante.
Se estima que 12,2 millones de préstamos, o el 23 por ciento de las hipotecas activas, son asumibles, según Black Knight, una firma de datos, aunque la mayoría de las hipotecas convencionales (que representan la mayoría de los préstamos existentes) no lo son. Es una característica incorporada en las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda, que se utilizan ampliamente entre los compradores de vivienda por primera vez, así como entre las del Departamento de Asuntos de Veteranos.
El número de supuestos completados es sólo una fracción de todas las ventas de viviendas, pero está creciendo. En 2023 se completaron más de 6.000, un 139 por ciento más que en 2022. Este año, ya se completaron 3.896 supuestos.
Muchos propietarios de viviendas con préstamos a bajas tasas probablemente no estén dispuestos a renunciar a ellos: casi dos tercios de las hipotecas asumibles con tasas inferiores al 4 por ciento se obtuvieron en los últimos tres años y medio, según Black Knight.
Es necesario que se alineen varias estrellas al intentar asumir una hipoteca. Dado que el precio de muchas viviendas se ha apreciado rápidamente y los préstamos asumidos están parcialmente pagados, puede haber una brecha significativa entre el precio de compra y la hipoteca restante. Eso significa que los posibles compradores de viviendas pueden necesitar pagos iniciales considerables, o al menos poder calificar para una segunda hipoteca, que tendrá una tasa mucho más alta.
Otro obstáculo es encontrar un vendedor dispuesto a aceptar esa oferta y esperar que el administrador hipotecario que tiene el préstamo (a quien se le paga mucho menos que por una hipoteca nueva típica) procese la suposición de manera oportuna.
Varias empresas nuevas están intentando facilitar el proceso, incluida Roam, que recientemente recibió 3 millones de dólares en una inversión liderada por la firma de capital de riesgo Founders Fund y Tony Xu, director ejecutivo de DoorDash, entre otros.
Roam tiene un sitio web similar al de Zillow, excepto que todos los listados, actualmente en 18 ciudades en siete estados, tienen hipotecas asumibles inferiores al 6 por ciento y son lo suficientemente grandes como para cubrir al menos la mitad del precio de compra.
La empresa se ha asociado con agentes inmobiliarios conocedores de los préstamos asumibles en los mercados donde opera. Sus coordinadores de transacciones llamarán al administrador hipotecario (la empresa que administra el préstamo) hasta que se cierre el trato. La ayuda de Roam no es barata: cobra el 1 por ciento del precio de venta de la vivienda, por ejemplo, $4,500 por una casa de $450,000. Los compradores pagan sólo si se cierra el trato.
En el caso de la Sra. Harper, su corredor presentó su oferta cinco veces diferentes porque el vendedor y su agente inmobiliario se mostraban bastante escépticos. Fue entonces cuando su agente de bienes raíces, Kevin Hosner, de Chapman Hall Realtors en Atlanta, se volvió creativo. Prometieron pagarle al vendedor 2.000 dólares más si no cerraban el negocio en 60 días. Roam usó eso como inspiración para una nueva garantía: si la suposición no se procesa dentro de los 45 días, la compañía pagará la hipoteca del propietario de forma prorrateada hasta que lo haga. La Sra. Harper finalmente pagó $357,000, con un pago inicial de aproximadamente $170,000.
“El hecho de que sea asumible, técnicamente, no significa necesariamente que el vendedor esté dispuesto a hacerlo”, dijo Hosner. “No es tan rápido como una oferta en efectivo que se cerrará en dos semanas”.
El Sr. Hosner, quien anteriormente fue pastor de una iglesia, ha completado docenas de transacciones asumibles y tiene la pasión de un predicador por difundir información sobre su disponibilidad. Pero no todos los agentes quieren preocuparse por los dolores de cabeza adicionales, y muchos compradores han tenido problemas con los administradores hipotecarios o los prestamistas que procesan las suposiciones. Las hipotecas asumibles pueden tardar entre 45 y 90 días o más en cerrarse, mientras que comprar una casa con una nueva hipoteca generalmente demora entre un mes y 45 días en muchas partes del país, dijeron los agentes hipotecarios.
“Los administradores se han mostrado muy reacios a hacerlo”, dijo Ted Tozer, miembro no residente del Centro de Políticas de Financiamiento de Vivienda del Instituto Urbano. “En realidad, están perdiendo dinero en cada cosa que hacen porque tienen costos sustanciales que no están cubiertos por la tarifa que pueden cobrar”.
Tanto la FHA como la VA tienen límites sobre cuánto pueden cobrar los administradores hipotecarios por las suposiciones.
corriendo los numeros
Para los compradores, buscar hipotecas con tasas bajas puede parecer una obviedad. Pero hay mucho que considerar, incluida la posibilidad de calificar para una segunda hipoteca, algo que potencialmente podría obstaculizar el proceso de cierre o acabar con el trato por completo.
Raunaq Singh, director ejecutivo de Roam, dijo que la incertidumbre de obtener un segundo préstamo era un obstáculo frecuente: algunos administradores hipotecarios que tenían el préstamo asumible otorgaban crédito adicional, pero no siempre. Para abordar el problema, Roam comenzó recientemente a trabajar con Spring EQ, un prestamista nacional, que otorgará segundos préstamos a los clientes de Roam con puntajes de crédito de al menos 640 y pagos iniciales de al menos el 15 por ciento. “Ahora pueden comprar cualquier casa y no preocuparse”, añadió Singh.
Imagine una casa que cuesta $400,000 y que viene con una hipoteca asumible de $280,000. El comprador de la vivienda necesitaría aportar 120.000 dólares para cerrar la brecha, ya sea en efectivo o con préstamos. Un comprador que hace un pago inicial del 20 por ciento, o 80 000 dólares, todavía necesita otros 40 000 dólares, más los costos de cierre.
Así es como se obtienen los cálculos: el pago mensual total del comprador de vivienda sería de $1,761, en comparación con $2,237 mensuales para una nueva hipoteca con una tasa del 7,5 por ciento. Eso incluye el pago hipotecario asumible de 1.230 dólares (con una tasa del 3 por ciento) y un segundo préstamo, de 336 dólares (con una tasa del 9,5 por ciento), según los cálculos de Roam.
Hay otro costo continuo incluido en el pago mensual: en los préstamos de la FHA, el comprador de la vivienda también tendría que pagar una prima de seguro hipotecario de $194, que es una tarifa del programa de la FHA para cubrir las pérdidas del prestamista si el prestatario incumple.
El seguro hipotecario suele cubrir los riesgos asociados con un pago inicial bajo. Pero aquí, incluso los prestatarios que ponen mucho dinero tendrán que pagar la tarifa (muy probablemente el 0,80 por ciento del monto del préstamo cada año, que se divide y paga mensualmente) durante la vigencia del préstamo, aunque hay excepciones.
Las personas que asumen préstamos VA deben pagar una tarifa única del 0,50 por ciento del saldo del préstamo a la agencia, pero no hay costos de seguro continuos. Sin embargo, existen otras limitaciones. Si un comprador que no es un veterano asume la hipoteca, el vendedor podría perder todo o parte de su derecho a otro préstamo del VA hasta que cancele el anterior.
Aún así, para muchos posibles compradores, vale la pena.
Ryan Carrillo fue uno de los muchos propietarios que querían mudarse, pero no querían renunciar a su hipoteca del 2,75 por ciento.
Una vez que supo que su hipoteca asegurada por la FHA era asumible, pensó que podría intentar encontrar otra. Pero rápidamente se sintió frustrado al intentar encontrar listados asumibles.
“Pensé: ‘Ahora estamos en un mundo donde la hipoteca subyacente es más valiosa que la propiedad real; seguramente tiene que haber una manera de hacer algo con eso'”, dijo.
Eso le llevó a una idea que le compartió en un mensaje de texto a un amigo emprendedor, Louis Ortiz. En agosto, los dos dieron a conocer Assumable.io, una pequeña operación local. Ahora incluye un sitio web con 26.000 listados activos y cobra $1.850 para ayudar a los aspirantes a prestatarios durante el proceso que Carillo está a punto de emprender para su propia familia. Él y su esposa, que tuvieron su primer hijo en enero, se mudarán de Phoenix a Texas para estar más cerca de sus familiares.
No planea traspasar su hipoteca a su comprador; le preocupa que tarde demasiado en completarse dada su inminente mudanza.
La hipoteca que está asumiendo tiene una tasa de 4,87, lo que se traduce en un ahorro de más de 400 dólares al mes que si hubiera obtenido un nuevo préstamo al 7,12 por ciento que le cotizaron.
“Los bienes fungibles son una máquina del tiempo hacia las bajas tasas del pasado”, añadió. “Mientras hacía los números”, añadió, “era una obviedad”.
