Los números detrás de un gran fondo
En Wall Street se viene susurrando desde hace meses un misterio: ¿Cuán precisa es la valoración del fondo inmobiliario emblemático de Blackstone?
La especulación ha surgido porque el fondo, el Blackstone Real Estate Income Trust de 59.000 millones de dólares (más conocido como BREIT), ha logrado mantener un valor “tasado” de sus activos que supera con creces a prácticamente cualquier otro fondo inmobiliario. Muchos rivales han perdido valor, algunos de manera bastante dramática, ante las altas tasas de interés y un mercado inmobiliario en decadencia.
El desempeño de BREIT ha estado por encima de su competencia y ha presumido de un rendimiento anual del 10,5 por ciento desde su debut en 2017.
El debate sobre el impresionante rendimiento del fondo ha adquirido mayor importanciay las críticas han aumentado, debido a cómo Blackstone determina el valor de tasación de sus activos, informan Andrew Ross Sorkin y Michael de la Merced de DealBook. Muchas empresas importantes dependen de un tasador externo para determinar el valor de los activos de un fondo, en parte para que los inversores puedan confiar en que el valor tasado es exacto y no está indebidamente influenciado por las empresas. (Esas tasaciones ayudan a determinar los honorarios de gestión de una empresa: cuanto mayor sea el valor de tasación, mayores serán los honorarios).
Blackstone parece hacerlo de manera diferente. Si bien utiliza un tasador externo y un auditor externo, la empresa tiene la última palabra sobre el valor tasado de sus propios activos.
Blackstone se muestra abierto sobre su enfoque. De un prospecto reciente:
“Estos supuestos los determina el Asesor y los revisa nuestro asesor de valoración independiente”.
Si bien Blackstone revela cómo determina la valoración final, algunos en Wall Street han cuestionado cuánta libertad deberían tener las empresas para evaluar sus propios activos.
Blackstone afirma que sus activos se evalúan minuciosamente. “Nuestro proceso requiere que utilicemos valoraciones mensuales de propiedades aseguradas por un tercero; Nunca los hemos anulado en la historia de BREIT”, dijo la empresa a DealBook en un comunicado.
Añadió: “Mantenemos nuestro riguroso proceso de valoración, que es prácticamente idéntico al que utilizamos para nuestros vehículos institucionales abiertos y ha sido validado por 20 mil millones de dólares en activos vendidos con una prima sobre el NAV desde 2022”.
Blackstone ha sostenido que su enfoque de evaluación es más conservador que el de sus competidores. También argumenta que su proceso de tasación es mejor que el de un tasador externo porque, como uno de los mayores propietarios de bienes raíces del país, Blackstone tiene mejores datos y puede moverse más rápido para valorar los activos hacia arriba o hacia abajo. (Los tasadores externos suelen utilizar datos retrasados).
Blackstone también afirma que su cartera de activos inmobiliarios es de mayor calidad que la de sus competidores e incluye sectores de alto crecimiento como centros de datos y viviendas para estudiantes.
Para subrayar ese punto, Blackstone señaló que había vendido activos por valores más altos, incluidas participaciones en dos casinos de Las Vegas, almacenes y, más recientemente, viviendas para estudiantes, todo ello con una ganancia.
El fondo tampoco ha vendido activos de manera significativa en la mayor parte de su cartera, edificios de apartamentos e instalaciones industriales, según Matthew Werner, director gerente de estrategias REIT en Chilton Capital Management, una firma de gestión de activos. (Blackstone ha dicho que las propiedades de BREIT en esos sectores están funcionando bien).
Wall Street está dividido sobre el enfoque de Blackstone. Craig McCann, presidente de la firma de consultoría financiera SLCG Economic Consulting, que ha escrito varios blogs criticando al fondo, dijo rotundamente: “Creemos que algo anda mal”.
Otros son más optimistas. Kevin Gannon, director ejecutivo de Robert A. Stanger, un banco de inversión que rastrea los REIT, dijo a DealBook que si bien su empresa ha observado periódicamente que las valoraciones de BREIT han superado a las de sus pares, sus cálculos parecen estar en línea con tendencias más amplias de la industria.
“No encontramos ningún defecto en el NAV”, dijo Gannon. “¿Estaría demasiado preocupado? No.”
Pero es posible que el BREIT se ponga a prueba el próximo año. El fondo ya ha sufrido un duro golpe: a partir de finales de 2022, los inversores preocupados empezaron a exigir la devolución de su dinero. Debido a la estructura del BREIT, Blackstone pudo devolver ese efectivo gradualmente, una manera de evitar un torrente de salidas que obligarían al fondo a vender activos a precios reducidos.
Los responsables de la firma reconocen que los inversores están preocupados por el sector inmobiliario comercial. De hecho, otros REIT también experimentaron reembolsos, según Gannon.
Blackstone ha dicho que BREIT es una gran parte de su futuro. El fondo inmobiliario ha aumentado los activos de la empresa, que ahora suman más de 1 billón de dólares, y contribuyó con 839,9 millones de dólares en honorarios netos de gestión y asesoramiento sólo el año pasado. El éxito del fondo ha sido un factor en el precio ascendente de las acciones de Blackstone: las acciones de Blackstone se han triplicado en los últimos cinco años, cerrando el lunes a 121,22 dólares.
Los analistas e inversores observan con gran interés cómo Blackstone está lanzando un nuevo fondo de diseño similar que invierte en activos de capital privado. Si tiene éxito, podría allanar el camino para que aún más fondos sigan la fórmula BREIT.
ESTO ES LO QUE ESTÁ PASANDO
El ejército israelí envía tanques a Rafah. Israel también tomó el control del lado de Gaza del cruce fronterizo de la ciudad con Egipto, pero no fue la tan esperada invasión a gran escala con la que el gobierno había amenazado. La operación militar se produjo después de que Hamas aceptara un plan de alto el fuego propuesto por Egipto y Qatar, pero que Israel dijo que no había apoyado.
La FAA abre una nueva investigación a Boeing por las inspecciones del 787 Dreamliner. La investigación comenzó después de que el fabricante del avión dijera que podría haber omitido las inspecciones requeridas en las alas del avión. Es la última mala noticia para Boeing, que ya está bajo escrutinio por sus aviones 737 Max 8. Por otra parte, Boeing pospuso el primer lanzamiento de su nave espacial Starliner, que debía transportar a dos astronautas hacia y desde la Estación Espacial Internacional.
Los jueces conservadores dicen que incluirán en la lista negra a los estudiantes de Columbia para las pasantías. Un grupo de 13 jueces llamó a la universidad una “incubadora de intolerancia”, citando las protestas pro palestinas que han sacudido la escuela durante semanas. Columbia canceló su principal ceremonia de graduación, alegando preocupaciones de seguridad, mientras la policía se enfrentaba a manifestantes en el MIT y varias escuelas de California.
Disney+ se vuelve rentable antes de lo previsto. El servicio de streaming de Disney reportó una ganancia de 47 millones de dólares en el primer trimestre, después de que los ejecutivos de la compañía predijeran que la plataforma solo dejaría de perder dinero en el otoño. Eso ayudó al gigante del entretenimiento a superar las expectativas de los analistas de ganancias generales por acción en un 10 por ciento.
Musk y acuerdos con los medios en Milken
Una mezcla de celebridades, políticos y financieros estuvieron presentes en el primer día completo de la Conferencia Global del Instituto Milken en Los Ángeles.
El tema candente: la conversación de Elon Musk con Michael Milken. Los grandes temas: cómo el capital privado puede devolver capital a los inversores a medida que se agotan los acuerdos, y la venta de Paramount, informa Lauren Hirsch de DealBook desde el evento.
Todo el mundo quería saber de Musk. Días después de un viaje rápido e inesperado a China, el director ejecutivo de Tesla conversó sobre una variedad de temas, incluida la inteligencia artificial, el espacio, la regulación y lo que lo mantiene despierto por la noche (“riesgos para la civilización”, como la caída de las tasas de natalidad, dijo).
Docenas de asistentes hicieron fila para ver el panel, lo que obligó a otros a conformarse con una sala desbordada, que también se llenó.
Todo el mundo en el capital privado habla de “DPI” Abreviatura de “distribución al capital pagado”, que rastrea los rendimientos de un fondo para sus inversionistas, la discusión refleja cómo los ejecutivos de la industria están tratando de devolver dinero a sus inversionistas, después de recaudar cantidades récord de fondos. Entre las opciones: vender una participación parcial o solicitar préstamos contra el valor liquidativo de sus fondos.
Pero no a todo el mundo le gustan las ideas. Anne-Marie Fink, que supervisa las inversiones de capital privado para la Junta de Inversiones del Estado de Wisconsin, dijo en un panel que no existía un sistema para evaluar la liquidez si se vende parte de una empresa. “Lo que me preocupa es que realmente no hemos desarrollado mecanismos tales que si vendes el 70 por ciento de mi negocio, ahora eres propietario del 30 por ciento”, dijo. “¿Cómo obtengo liquidez con esos 30?”
Hay muchos rumores sobre lo que sucederá con Paramount. La empresa de medios, cuyo estudio está a sólo 20 minutos en coche del lugar de la conferencia, está sopesando ofertas públicas de adquisición, una de Skydance de David Ellison y otra de Sony y el gigante del capital privado Apollo Global Management.
Un negociador de medios que parece no participar en la pelea (por ahora): David Zaslav, director ejecutivo de Warner Bros. Discovery, quien sugirió en un panel que no estaba interesado en unirse a la licitación. Zaslav es cercano a Shari Redstone, accionista mayoritaria de Paramount, y expresó interés en una fusión en diciembre. Pero el lunes sólo dijo que, como sea que termine la pelea, “espero que tengan éxito”.
El dinero y la Met Gala
La Met Gala de Anna Wintour reunió una vez más a los nombres más importantes de los negocios, la moda, el cine, los deportes, el entretenimiento y la tecnología mientras empresas y celebridades demostraban el poder de sus marcas.
El evento es, extraoficialmente, la fiesta del año que se realiza para recaudar fondos para la unidad de moda del museo. La gala del lunes fue patrocinada en parte por TikTok, lo que le dio al director ejecutivo de la compañía, Shou Chew, un papel protagónico como presidente del partido, un respiro de los malos titulares para la compañía después de que el presidente Biden firmara una ley que amenazaba con prohibir el video corto. aplicación.
La cantidad que TikTok pagó por el papel no fue revelada, pero DealBook echó un vistazo a la gala y su historia en números para tener una idea del dinero detrás de ella.
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$350,000: El coste inicial para una empresa para conseguir una mesa. Pero pagar puede que no sea suficiente para garantizar un asiento: Wintour, el director editorial global de la editorial Condé Nast, aprueba a todos los invitados.
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$75,000: El precio de un billete individual este año, frente a los 50.000 dólares de 2023.
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3,3 millones de dólares: Aumentos salariales totales prometidos a los miembros del sindicato Condé Nast, que habían amenazado con perturbar el partido antes de que se llegara a un acuerdo el lunes.
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995 millones de dólares: El “valor de impacto mediático” que generó el evento para Vogue en 2023, según la firma de datos de moda LaunchMetrics.
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22 millones de dólares: Cantidad recaudada en la Met Gala del año pasado. El aumento en los precios de las entradas este año significa que se espera una mayor entrada.
LA LECTURA RÁPIDA
Ofertas
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Wayve, un fabricante de software de inteligencia artificial para vehículos autónomos, recaudó mil millones de dólares en nueva financiación, liderada por SoftBank, Microsoft y Nvidia. (Nueva York)
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El consejo de administración de Sabadell, un banco español, rechazó una oferta pública de adquisición de 13.000 millones de dólares presentada por un rival más grande, BBVA. (Bloomberg)
Política
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La aplicación de comercio en línea Robinhood dijo que la SEC se estaba preparando para demandar a su división de criptomonedas por lo que, según la agencia, eran violaciones de la ley de valores. (WSJ)
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“Los republicanos están haciendo todo lo posible para revertir la adopción de vehículos eléctricos” (The Verge)
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