Para muchos neoyorquinos, Midtown Manhattan, con sus brillantes rascacielos y los concurridos centros de transporte, carece de un elemento de fresco y caché que tienen sus vecinos culturalmente vibrantes. Las hordas de trabajadores de oficina, viajeros y turistas generalmente inundan el área, dejando que sea cualquier cosa menos residencial.
Sin embargo, lo que Midtown tiene es un exceso de edificios de oficinas subutilizados. Dos en particular trajeron a Nathan Berman, director ejecutivo de Metro Loft, al área: los edificios enormes de la antigua sede de Pfizer en East 42nd Street, cerca de Grand Central Terminal. Metro Loft, junto con David Werner Real Estate, está convirtiendo los edificios en aproximadamente 1,600 apartamentos de alquiler.
Una vez completado, el proyecto sería la mayor conversión de oficina a apartamento en todo el país, dijo Berman. Se espera que los primeros inquilinos se muden a fines del próximo año.
Los desarrolladores también compraron recientemente un edificio de oficinas a la vuelta de la esquina del sitio de Pfizer para crear aproximadamente 450 residencias, el 25 por ciento de las cuales será una vivienda asequible.
“Vamos a donde existe la oportunidad de convertir lo que creemos para ser activos infravalorados, y podemos hacerlo en cualquier lugar de Manhattan”, agregó Berman. “En este momento, Midtown parece estar presentando la mayor cantidad de oportunidades para nosotros”.
El Sr. Berman ha pasado más de dos décadas convirtiendo edificios de oficinas en el distrito financiero, pero el proyecto Pfizer es el primero en Midtown. Él cree que los futuros inquilinos, a quienes llama “profesionales más jóvenes activos”, renunciará a vecindarios más tradicionales como Greenwich Village, Chelsea o el Upper East Side, con sus encantadores cafés y espacios verdes, por comodidades de edificios salpicados como un gimnasio, una piscina en la azotea, salones, espacios de trabajo co-trabajo y una lavadora y secadora en cada apartamento.
“Ya nadie necesita una tienda de comestibles, ya que todo se entrega”, dijo Berman.
Además, dijo, a medida que más compañías ordenan a los empleados a sus escritorios, espera que más personas quieran vivir más cerca de la oficina, incluso si tienen que estar en el sitio solo parte de la semana. La gente “quiere caminar o andar en bicicleta o incluso scooter a sus oficinas”, dijo.
Arpit Gupta, profesor asociado de finanzas en la Stern School of Business de la Universidad de Nueva York, dijo que la proximidad a miles de lugares de trabajo fue uno de los puntos de venta de Midtown. Y una vez que la gente se mude, ayudará al vecindario: más inquilinos eventualmente atraerán “la construcción de industrias minoristas, alimentarias y bebidas, que sirven para atraer a otros inquilinos en un ciclo positivo”, dijo.
Metro Loft fue uno de los primeros en transformar los edificios de oficinas moribundes en el distrito financiero en apartamentos. El primer gran proyecto del Sr. Berman, en 17 John Street, se convirtió en 1998. Desde entonces, ha convertido 15 edificios en el distrito financiero, con cuatro más en desarrollo y otros en la tubería.
En las ciudades de todo el país, se han convertido más edificios de oficinas en viviendas, ya que los funcionarios claman para resolver el desajuste entre un exceso de edificios de oficinas obsoletos y la falta de vivienda.
Este año, casi 71,000 residencias han sido aprobadas, permanecen en construcción o están en la fase de planificación, que es más del triple del número de hace tres años, según un informe de febrero de RentCafe. Nueva York, que es el mercado de oficinas más grande del país, tiene más de 8.300 oficinas que se convertirán en apartamentos este año.
En otras ciudades, los desarrolladores a menudo optan por áreas con una combinación de propiedades comerciales y residenciales. Michael Pestronk, director ejecutivo de la compañía de desarrollo Post Brothers, prefiere convertir los edificios de oficinas en apartamentos en vecindarios ya repletos de viviendas, dijo. Pero su empresa con sede en Filadelfia, que, según su sitio web, ha trabajado en más de 30 propiedades, recientemente comenzó a trabajar para convertir edificios en Washington, DC
“Ciertamente hemos hecho desarrollos en vecindarios terciarios, pero con la cantidad de oportunidades que estamos viendo hoy, sentimos que no necesitamos estar en lugares pioneros”, dijo Pestronk, refiriéndonos a áreas no consideradas tradicionalmente residenciales. “En cambio, estamos enfocados en ubicaciones principales que son muy obvias en términos de la demanda”.
Muchos desarrolladores han estado interesados en convertir los edificios de oficinas a medida que se venden más propiedades con un descuento, muchos de ellos en los distritos comerciales centrales que durante años han sufrido edificios y calles vacíos.
“De 2012 a 2019, estos edificios que estamos convirtiendo estaban cotizando, incluso si estaban básicamente obsoletos, por $ 400 a $ 500 por pie cuadrado, y ahora son de $ 100 a $ 200 por pie cuadrado”, dijo Pestronk.
La adaptación de propiedades comerciales más antiguas también puede ser menos costosa que la construcción de nuevas viviendas. La investigación de CBRE, una empresa de bienes raíces, estima que el costo de la conversión es de $ 100 a $ 500 o más por pie cuadrado, dependiendo del diseño original. Esos costos siguen siendo hasta un 20 por ciento menos que construir algo nuevo porque el edificio se retiene, dijo Pestronk.
El mayor diferencial de costos, dijo, es desde el tiempo ahorrado. La construcción de una conversión se puede completar hasta un año más rápido que construir algo desde cero.
“La velocidad al mercado vale casi tanto como los ahorros de reutilizar la estructura”, agregó.
Las estructuras comerciales también tienen losas de piso más gruesas, construidas para acomodar equipos pesados, lo que las hace ideales para reducir el ruido en arreglos de vivienda más cercanos.
Pero no se pueden convertir todos los edificios vacíos o anticuados. Las estimaciones varían, pero un estudio de análisis de Moody’s de 2023 de las oficinas de Nueva York encontró que solo el 3 por ciento eran adecuados para la transformación. Un estudio para la Institución Brookings sugirió que del 9 al 11 por ciento de los edificios en todo el país podrían convertirse, una estadística que se traduce en aproximadamente 2,500 edificios.
La dificultad para convertir los edificios de oficinas en apartamentos es que se establecen de manera diferente. Los edificios de oficina, por ejemplo, pueden no tener ventanas que se abren o tengan demasiado espacio de pared a pared.
Los edificios que se convierten generalmente se destripan y reinventan. Los viejos edificios de Pfizer tienen pisos que tienen aproximadamente 200 pies de profundidad, y el Sr. Berman tendrá que dividir el espacio para cumplir con las regulaciones de luz y aire, como el requisito de que cada apartamento tenga una distancia mínima entre una ventana operable y paredes de edificios.
El Sr. Berman ha tenido experiencia haciendo esto. Más recientemente, lo hizo en 25 Water Street en el distrito financiero de Nueva York, que tenía una profundidad casi tan grande como las viejas oficinas de Pfizer. La solución: cree dos atrios para que se puedan agregar más ventanas a los apartamentos. El plan es hacer lo mismo en los edificios Pfizer.
Luego hay complejas restricciones de zonificación y tasas de interés más altas, e incluso los desarrolladores experimentados como el Sr. Berman podrían encontrar gastos inesperados que ponen en riesgo un proyecto. Sin mencionar posibles aranceles, que son un comodín que afectará el precio de los materiales necesarios para nuevas construcciones y conversiones.
Post Brothers se enfrentó recientemente a una ejecución hipotecaria en uno de sus edificios en Washington, y Metro Loft encontró problemas financieros debido al aumento de las tasas de interés en dos propiedades, a pesar de que ambos estaban ocupados por más del 90 por ciento.
“Si estás muy apalancado y tu tasa se duplica, te pondrá en una situación difícil”, dijo un portavoz de Metro Loft.
En cuanto a si los jóvenes se mudarán felizmente al bullicio de Midtown: si el pasado es una indicación, es posible. Sucedió tanto en el Distrito Financiero como en Hudson Yards, el área de uso mixto en el borde occidental de Manhattan, donde Pfizer se ha mudado. El Sr. Berman espera replicar el éxito en Midtown.
Él dijo: “Sacudir y transformar edificios en el medio de lo que es un área de oficina saca un edificio de oficinas vacío del mercado y trae residencial y eso vigorizará un área”.
